近三年，石榴投資集團(tuán)已確認(rèn)平均售價(jià)呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，2020年該公司毛利率為22.9%，較2019年同期下滑超10個(gè)百分點(diǎn)。

房企赴港上市熱潮仍未減退。

近日，總部位于北京的大型物業(yè)開(kāi)發(fā)商石榴投資集團(tuán)有限公司(下稱石榴投資集團(tuán))，向港交所正式遞交上市招股書申請(qǐng)版本，建銀國(guó)際為其獨(dú)家保薦人。

據(jù)招股書顯示，石榴投資集團(tuán)于2008年在北京成立，業(yè)務(wù)覆蓋物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)等，截至2020年底，該公司業(yè)務(wù)橫跨39個(gè)城市。根據(jù)CRIC發(fā)布的2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP 200，石榴投資集團(tuán)按已訂約銷售(股本基礎(chǔ))計(jì)排名第69位。

不過(guò)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)張之外，該公司的平均銷售單價(jià)卻整體處于下降通道。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，石榴投資集團(tuán)已確認(rèn)平均售價(jià)分別為19758元/平米、13654元/平米、11967元/平米。其中，已確認(rèn)的住宅銷售均價(jià)由2018年的1.96萬(wàn)元/平米下降至2020年的1.23萬(wàn)元/平米;已確認(rèn)的商業(yè)平均售價(jià)由2018年的2.05萬(wàn)元/平米大幅下滑至2020年的4649元/平米。

盈利穩(wěn)健性欠佳

曾經(jīng)號(hào)稱要做“地產(chǎn)界蘋果”的石榴投資集團(tuán)，近幾年經(jīng)營(yíng)狀況似乎很難令投資者滿意。

據(jù)招股書顯示，2018年—2020年，該公司分別實(shí)現(xiàn)收入99.37億元、80.31億元、122.64億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)15.88億元、6.96億元、11.31億元。

可以看到，石榴投資集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)均在2019年有所下滑，同比下滑幅度分別為19.18%、56.17%。且進(jìn)入2020年以后，該公司營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)均有所反彈，但相較于營(yíng)收反彈幅度來(lái)看，其歸母凈利潤(rùn)仍未超過(guò)2018年的水平。

在毛利率方面，據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，近三年石榴投資集團(tuán)毛利率整體呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)，已由2018年的34.1%下降至2020年的22.9%。針對(duì)2020年毛利率的大幅下滑，該公司在招股書中稱“主要是由于土地收購(gòu)成本的增加，導(dǎo)致毛利率的減低”。

《投資時(shí)報(bào)》研究員查閱招股書注意到，2020年石榴投資集團(tuán)土地收購(gòu)成本同比上漲約147.44%，占當(dāng)期導(dǎo)致整體銷售成本的比例為47.1%，是銷售成本中除建筑成本外最大的一筆支出，這使得該公司毛利率較2019年下降超10個(gè)百分點(diǎn)。

此外，需要注意的是，考慮到近些年我國(guó)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，且物業(yè)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)可能導(dǎo)致土地成本及原材料成本增加、優(yōu)質(zhì)建筑承包商的短缺、物業(yè)供應(yīng)過(guò)剩等現(xiàn)象，未來(lái)，石榴集團(tuán)如何確保毛利率的穩(wěn)定增加、進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)健發(fā)展，值得持續(xù)關(guān)注。

負(fù)債攀升 融資成本高企

在積極拿地進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張的同時(shí)，石榴投資集團(tuán)不僅整體負(fù)債水平有所增加，融資成本也處于相對(duì)較高的位置。

負(fù)債規(guī)模方面，截至2020年年底，該公司總負(fù)債為720.58億元，同比上漲16.28%。在負(fù)債率方面，據(jù)招股書顯示，截至2020年末，其資產(chǎn)負(fù)債率為120%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為90%，仍遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)“三道紅線”中70%的標(biāo)準(zhǔn)。

此外，《投資時(shí)報(bào)》研究員留意到，2018年至2020年及2021年第一季度，該公司總借款分別為294.56億元、272.70億元、248.32億元及229.41億元。同時(shí)，過(guò)去三年間內(nèi)，其銀行借款、信托融資及公司債券的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為8.2%、8.9%及8.1%，全部處于較高水平。

對(duì)于債務(wù)結(jié)構(gòu)、融資成本等相關(guān)問(wèn)題，該公司在招股書中表示，“日后，我們預(yù)期將產(chǎn)生更多債務(wù)，以完成開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目及持作未來(lái)發(fā)展項(xiàng)目，且亦可能動(dòng)用額外債務(wù)融資所得款項(xiàng)收購(gòu)?fù)恋刭Y源，而這可能會(huì)加劇公司因債務(wù)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)”。

京津冀區(qū)域收益減少

據(jù)招股書顯示，截至今年2月底，石榴投資集團(tuán)共擁有86個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中82個(gè)項(xiàng)目由附屬公司開(kāi)發(fā)，4個(gè)項(xiàng)目由合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)。同期該公司土地儲(chǔ)備為919.3萬(wàn)平方米，其中44.7%位于京津冀城市群。

需要注意的是，其于京津冀城市群雖然擁有近乎一半的土地儲(chǔ)備，但并未帶來(lái)與上述地位相匹配的業(yè)績(jī)。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，該公司物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售收入分別為96.65億元、73.51億元、116.75億元，占當(dāng)期總收入的比重分別為97.3%、91.5%、95.2%。其中，京津冀分別實(shí)現(xiàn)收入40.3億元、27.2億元和23.5億元，占比分別為41.7%、37%和20.2%。

可以看到，近三年京津冀收入呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，顯然，由于石榴投資集團(tuán)大部分收益產(chǎn)生自在京津冀城市群的物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售，未來(lái)若京津冀城市群經(jīng)濟(jì)狀況產(chǎn)生下滑，則將會(huì)對(duì)其業(yè)績(jī)?cè)斐刹焕绊憽?林申)