近年來，分拆物業(yè)公司上市似乎成為眾多房企尋求業(yè)績增長點的經(jīng)營策略之一。截至目前，興業(yè)物聯(lián)(9916.HK)、燁星集團(1941.HK)等物業(yè)公司已成功登陸香港交易所;卓越集團、朗詩綠色集團(0106.HK)、綠城中國(3900.HK)等房企也紛紛計劃分拆旗下物業(yè)公司上市。

《投資時報》研究員注意到，老牌房企禹洲集團控股有限公司(下稱禹洲集團，1628.HK)也發(fā)布公告稱，擬拆分禹洲物業(yè)管理服務及商業(yè)運營服務于港交所獨立上市。并稱，未來物管公司將不會放在禹洲集團下面。

歸母凈利降幅近四成

禹洲集團是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資運營、酒店運營、物業(yè)管理、金融、貿(mào)易為一體的多元化綜合性集團。2009年11月，禹洲集團地產(chǎn)板塊禹洲地產(chǎn)在香港聯(lián)交所成功上市。

2016年，禹洲集團總部搬遷到上海，并于兩年后(2019年)全面啟動了“千億征程，全國深耕”的戰(zhàn)略方針，向千億房企的目標邁進。

作為中國最老牌的房企之一，禹洲集團的業(yè)績基本處于穩(wěn)健態(tài)勢。2019年該公司銷售額和年度利潤均創(chuàng)下歷史新高，分別高至751.15億元和39.67億元。

然而，禹洲集團業(yè)績逐年穩(wěn)增的態(tài)勢卻止步于2020年。據(jù)禹州集團2020年上半年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，雖然禹洲集團今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入140.07億元，較上一年同期增長20.36%。但該公司整體業(yè)績卻出現(xiàn)了增收利反減的情況，且利潤下滑的幅度較大。

首先是禹洲集團的凈利潤及歸屬于母公司股東的凈利潤(下稱歸母凈利潤)出現(xiàn)雙降。2020年上半年該公司僅實現(xiàn)凈利潤15.51億元，較上年同期縮水超3億元;同期其歸母凈利潤僅有10.19億元，同比降幅達37.81%。

值得關注的是，《投資時報》研究員梳理禹洲集團2017年上半年—2019年上半年的半年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該公司期間凈利潤分別為7.58億元、13.91億元和19.07億元，歸母凈利潤分別為7.86億元、13.30億元和16.39億元。可見，禹洲集團今年上半年的歸母凈利潤甚至不及2018年上半年數(shù)據(jù)。

與此同時，禹洲集團毛利率和凈利率也出現(xiàn)下滑。據(jù)半年報數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年雖然該公司的毛利潤較去年同期有所上升，但毛利率卻同比下滑3.7個百分點，僅有23.29%。而該公司同期的凈利率更是因本就縮水的凈利潤，而同比下滑5.32個百分點，低至11.07%。

對于今年上半年業(yè)績增收而利突然驟減的情況，《投資時報》研究員電郵溝通提綱至禹洲集團詢問原因，截至發(fā)稿尚未得到回復。

年度融資成本達7.12%

在收入增加的情況下，導致利潤率出現(xiàn)下滑的原因是多方面的。有業(yè)內(nèi)人士分析認為，禹洲集團增收不增利的原因除去受疫情影響的公允價值變動外，或包括融資成本的增加以及近年來“合作”增多的影響。

先看融資成本。據(jù)半年報數(shù)據(jù)披露，今年上半年禹洲集團融資成本數(shù)值繼2019年上半年有所下滑后，再度回升31.17%至11.80億元。這或與2019年禹洲集團多次發(fā)行美元債，擬定資金用途多為現(xiàn)有債務再融資有關。據(jù)悉，2019年禹洲集團的平均融資成本達7.12%。而據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%，相對而言，2019年禹洲地產(chǎn)融資成本處于行業(yè)以上水平。

再看近年來“合作”對禹洲集團的影響。加大合作是近年來房企沖擊規(guī)模的一條捷徑，但需要注意的是，在通過少量資金撬動更大規(guī)模的同時，也容易造成房企規(guī)模與利潤增長的不匹配。

據(jù)了解，2020年上半年禹洲集團合營公司及聯(lián)營公司的投資未能貢獻利潤，反而虧損1.78億元，而2019年同期該數(shù)值為盈利2.39億元。此外，合作項目中其他股東分走的利潤比去年同期增加了2.63億元至5.31億元，同樣對該公司歸母凈利潤的表現(xiàn)造成巨大干擾。

與此同時，這一影響也作用到銷售數(shù)據(jù)上。2017年—2019年，禹洲集團的權益收入比重呈現(xiàn)出快速走低的趨勢。2019年，該公司的銷售權益占比降到了60%左右。然而在此之前，其銷售權益比基本維持90%以上。

對此，禹洲集團方面曾表示，未來將大幅提升投資自有，盡可能獨立拿地、不增加合作項目，以爭取將銷售權益回升至70%、80%的水平。其董事局主席林龍安也做出表態(tài)，“禹洲拿地的準則是以利潤為導向，會加大收購、并購及產(chǎn)業(yè)拿地，確保利潤率的實現(xiàn)。”

半年目標完成率不及45%

此外，據(jù)半年報數(shù)據(jù)顯示，雖然禹洲集團今年上半年實現(xiàn)了合約銷售額428.51億元，在年初疫情的沖擊下，同比增幅仍高至50.49%，且較上一年的同比增速再度增長了18.09個百分點。但距離該公司之前立下的“三年千億”目標，其今年上半年完成率不及45%，僅完成了42.85%。這就意味著禹洲集團今年下半年的任務指標依然高達571.49億元。

另據(jù)數(shù)據(jù)顯示,今年9月初，禹洲集團公布了截至2020年8月末未經(jīng)審核的營運數(shù)據(jù)，公告顯示，該公司今年前8個月的銷售額達654.06億元，兩個月實現(xiàn)200多億元的銷售額，完成了千億銷售目標額的65.40%。(呂貢)

關鍵詞： 禹洲集團