在連續兩年房產銷售額原地踏步的背景下，重慶本地房企財信發展(000838.SZ)將借助控股股東的力量向物業服務商轉型。
上月以來，財信發展相繼公告稱將作價1.98億元、5.8億元收購控股股東財信地產所持的安徽誠和物業、財信智慧生活服務集團有限公司(以下簡稱“財信智服”)100%股權，交易金額合計為7.78億元。
長江商報記者注意到，收購安徽誠和物業是財信發展切入物業賽道的第一步，但隨之而來的還有與財信地產之間的同業競爭問題，本月繼續收購財信智服的目的之一也在于解決物業服務領域的同業競爭問題。
不過，一季度末負債率已經高達84.37%的財信發展，需以現金方式向財信地產支付兩筆交易價款。目前，財信地產所持公司股份質押率高達96.89%，占公司總股本的59.71%，未來一年內到期的質押股數為2億股，對應融資余額3.5億元。
另一方面，對于注入的物業資產，財信地產方面也作出了相應的業績承諾，或將增厚上市公司業績。
標的多家子公司近期頻繁轉讓股權
7月11日晚間，財信發展披露關聯收購方案。公司擬以現金方式收購控股股東財信地產持有的財信智服100%股權。
公司介紹，過去15年，特別是2017年之后，在財信集團將財信智服列為集團發展戰略重心后，財信智服已進駐全國20多個省、直轄市，60多個城市，服務業態涵蓋住宅、寫字樓、商業綜合體、公建等多個領域。
根據中國指數研究院評選結果，財信智服位列2021中國物業服務百強企業第13位、中國西部物業服務50強企業第4位。
截至今年5月末，財信智服現有項目517個，合同管理面積合6632.44萬平方米，其中住宅類項目合同管理面積4424.6萬平方米，公建類項目合同管理面積2207.84萬平方米。
這意味著，本次收購之后，財信發展累計物業合同管理面積將達到約8200萬平方米。
長江商報記者梳理發現，目前財信智服的下屬控股及參股公司共有21家，其中多家為今年年內注入的資產或新設立的公司。
公告顯示，財信智服的底層公司中，全資子公司重慶東海物業今年4月末被轉讓給財信物管，兩個月后再次回到財信智服體內。同樣的操作還發生在北京國興物業、吉林建龍物業、深圳公元物業、龍水湖物業等子公司身上，財信智服在今年4月和5月將上述子公司轉讓給財信物管，并在六月份回收上述子公司股權。
公告進一步披露，2020年和2021年一季度，財信智服母公司分別實現營業收入1.76億元、0.52億元，凈利潤2479.28萬元、2009.73萬元，經營活動產生的現金流量凈額分別為-2930.54萬元、1204.37萬元。
財信智服的子公司中，重慶財信綠城綠發物業、貴州財信智服、福建財信智服、重慶市財信社區綜合服務公司、貴州財信欣隆物業服務公司等五家公司在各報告期內的所有者權益總額均為負數，處于“資不抵債”的狀況。
在合并口徑下，2020年和2021年一季度，財信智服分別實現營業收入6.87億元、1.96億元，凈利潤5644.8萬元、1192.13萬元。
本次交易中，財信智服100%股權的估值6.07億元，交易雙方確定交易作價為5.8億元。同時，交易對手方承諾，財信智服2021年至2023年的凈利潤將分別不低于6500萬元、7200萬元、8000萬元。
截至目前，財信智服應收重慶財信企業集團2.39億元。后者承諾，上述款項將于本次交易實施完成前清償完畢。
兩次現金收購控股股東旗下資產
通過收購財信智服，財信發展將全面進軍物業服務行業。
事實上，作為重慶本地的房產上市公司，近年在房地產調控政策出臺愈發密集、各線城市住房需求分化以及宏觀經濟等多重因素影響下，財信發展的業務開展面臨著較大的考驗。
2020年，財信發展的房地產業務全年新開工面積約84.6萬平方米，竣工面積約92.48萬平方米，結算面積約79.27萬平方米，簽約銷售面積76.16萬平方米，銷售金額為70.67億元。而在2019年，財信發展全年新開工面積約115.74平方米，竣工面積約74.36.萬平方米，結算面積約45.78萬平方米，簽約銷售面積81.10萬平方米，銷售金額為70.23億元。近兩年其銷售金額原地踏步。
年報顯示，2020年財信發展實現營業收入60.52億元，同比增長78.3%，凈利潤1.16億元，同比增長6.82%，但扣除非經常性損益后的凈利潤為4905.35萬元，同比減少39.92%，并較2016年時的1.09億元下降過半。
今年一季度，財信發展實現營業收入5.01億元，同比增長210.71%，凈利潤和扣非后凈利潤分別為-2986.95萬元、-3135.81萬元，同比減少6.37%、9.63%。
在此背景下，財信發展上個月就開始進行關聯并購，進軍物業行業。6月11日，財信發展公告稱，公司擬以現金方式收購財信物管持有的安徽誠和物業100%股權，交易對手方財信物管為上市公司控股股東財信地產的全資子公司。
截至今年3月末，安徽誠和物業合同管理面積合計1568.05萬平方米。2019年和2020年，安徽誠和物業分別實現營業收入1.46億元、1.33億元，凈利潤1394.04萬元、1675.22萬元。
根據評估，安徽誠和物業100%股權評估值約為2億元，交易作價為1.98億元，相較于其2020年末凈資產4576.24萬元增值332.7%。
交易對手方承諾，安徽誠和物業2021年至2023年的凈利潤分別不低于1700萬元、1890萬元、2100萬元。以此合計，財信發展收購的兩家標的公司2021年至2023年的承諾凈利潤數將不低于8200萬元、9090萬元、10100萬元。
彼時，財信發展表示，公司將以本次收購為契機切入物業行業，拓展物業管理業務。
而在收購安徽誠和物業后，財信發展將與控股股東方面新增同業競爭問題。此次繼續收購財信智服的目的，也包括為了減少同業競爭問題。
長江商報記者注意到，兩次收購完成，財信發展將合計耗資7.78億元，且全部用現金方式支付。截至今年3月末，財信發展總資產182.54億元，資產負債率84.37%，貨幣資金25.44億元。
兩次收購的交易對手方均為公司控股股東財信地產，根據財信發展日前披露的公告，截至7月10日，財信地產直接持有財信發展6.78億股，占公司總股本的61.63%，累計已質押6.57億股，占其所持公司股份總數的96.89%，占公司總股本的59.71%。
財信地產未來一年內到期的質押股數為2億股，占其所持有股份比例29.51%，占公司總股份比例18.19%，對應融資余額3.5億元。(記者 蔡嘉)
