2020年，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩。中國金茂憑借優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)、成熟的城市運營以及穩(wěn)健的財務(wù)，仍實現(xiàn)了高質(zhì)量的增長。報告期內(nèi)，不僅合同銷售金額和回款雙雙突破兩千億，其降杠桿成效也十分顯著，“三道紅線”全部轉(zhuǎn)為“綠檔”。
中國金茂近期發(fā)布的業(yè)績公告顯示，2020年公司累計簽約銷售金額2311億元，較去年增長44%，業(yè)績目標(biāo)完成率達到116%。億翰智庫發(fā)布的《2020年1-12月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200研究報告》顯示，中國金茂業(yè)績增長率和年度目標(biāo)完成率在銷售額TOP20房企中均位居第一。
速度：銷售規(guī)模連續(xù)5年兩位數(shù)增長，7城銷售過百億
事實上，中國金茂業(yè)績的高增長潛力早在幾年前就開始顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2016-2019年，中國金茂的銷售規(guī)模分別為485億、693億元、1280億元和1608億元，也就是說，從不足500億元到如今的突破2000億元，中國金茂用了5年時間，且每年都越上了一個新臺階。值得一提的是，中國金茂的銷售增速始終保持兩位數(shù)，2016-2019年分別達到了61.1%、42.8%、85%和25.6%。
中國金茂銷售連創(chuàng)新高的關(guān)鍵，是保持領(lǐng)先的產(chǎn)品力和服務(wù)。自成立以來，中國金茂“持續(xù)投入人力和資金，深度打磨產(chǎn)品”，其中拳頭產(chǎn)品金茂府成功樹立了“綠色健康 智慧科技”的標(biāo)簽，保持了亮眼的銷售業(yè)績。以2020年9月30日開盤北京頤和金茂府項目為例，首開銷售達到50.6億元;南京河西金茂府則四開四罄，單盤全年累計實現(xiàn)簽約銷售額40.17億元。服務(wù)方面，中國金茂2020年住宅客戶滿意度達到行業(yè)優(yōu)良水平，寫字樓服務(wù)持續(xù)保持優(yōu)秀，商業(yè)項目租戶和客戶滿意度達95分以上。受益于此，中國金茂在其所進入的城市中產(chǎn)生了強大的品牌效應(yīng)，在越來越多的核心城市擁有領(lǐng)先市場地位。2020年，中國金茂在北京、上海、南京、等七個城市簽約銷售金額超過百億。
與多數(shù)企業(yè)單純追求規(guī)模不同，中國金茂一直堅持有質(zhì)量的擴張。2020年，中國金茂回款2098億元，回款率超過90%，保持行業(yè)領(lǐng)先。銷售回款率是衡量企業(yè)經(jīng)營能力的重要指標(biāo)，對處于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。銷售回款率越高，代表資金周轉(zhuǎn)速度越快，反映企業(yè)財務(wù)資金管控能力越強，而快速銷售回款才能保障充足的現(xiàn)金流，進而大大提高公司抵御風(fēng)險的能力。
家底：總土儲量達9511萬平方米，城市運營貢獻大
“金茂速度”的鑄就，離不開優(yōu)質(zhì)且充沛的土儲的支撐。2020年，中國金茂以合理成本新增土地儲備1417萬平米，截至年底總土地儲備面積達9511萬平米，能夠支持公司未來5年的穩(wěn)健發(fā)展。
值得一提的是，在中國金茂的新增二級土儲中，87%位于核心一二線城市，同時44%的二級土儲資源由城市運營貢獻。
一直以來，城市運營是中國金茂的核心戰(zhàn)略和競爭力所在。有機構(gòu)曾在研報中提到，中國金茂是極少數(shù)在城市運營方面建立較深護城河的房企。2020年，中國金茂獲得武漢方島金茂智慧科學(xué)城、天津上東金茂智慧科學(xué)城等7個城市運營項目。至此，中國金茂累計獲取的城市運營項目已達到27個，均位于一二線核心城市以及活力城市群周邊，這些城市運營項目城市能級強、發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>
受益于城市運營模式，中國金茂近幾年的拿地均價大幅下降，低溢價率獲取項目占比不斷提升，進一步保證了利潤空間。根據(jù)中國金茂規(guī)劃，至2022年，將有60%的新增土儲來自于城市運營。
杠桿：“三道紅線”零踩線，融資成本降至4.42%
在房地產(chǎn)企業(yè)融資全面收緊的環(huán)境下，“三條紅線”成為今年各大房企繞不開的話題。不過，中國金茂以“三道紅線”全部綠檔狀態(tài),實現(xiàn)了“零踩線”安全性穩(wěn)增長,財務(wù)和資本結(jié)構(gòu)安全、合理與健康。
得益于穩(wěn)健高增長和安全健康的資本結(jié)構(gòu)表現(xiàn)，中國金茂備受融資機構(gòu)歡迎，其2020年年度融資成本進一步下降至4.42%。截至2020年12月31日，中國金茂凈負債率53%，同比大幅下降32個百分點;剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為66%，同比下降8個百分點;非受限現(xiàn)金短債比高達1.56。按照“三道紅線”新規(guī)，中國金茂已經(jīng)進入“綠檔”。與此同時，中國金茂經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額大幅增長至313.39億元，而上年同期的這一數(shù)據(jù)僅為193.96億元，進一步保障了未來業(yè)績發(fā)展的財務(wù)彈性。
資本市場上，中國金茂也是各大評級機構(gòu)的“寵兒”，其中惠譽確認中國金茂BBB-長期外幣發(fā)行人評級，展望“穩(wěn)定”。在2020年業(yè)績發(fā)布后，不少國內(nèi)機構(gòu)也紛紛發(fā)布研報，認可中國金茂的發(fā)展。其中興業(yè)證券給予“買入”評級，并表示2022年有望突破3000億元銷售規(guī)模;中金公司也給予其“跑贏行業(yè)”評級，原因是中國金茂具有城市運營拿地優(yōu)勢和國企背景融資優(yōu)勢，中長期增長前景優(yōu)于行業(yè)。
值得一提的是，中國金茂2020年大幅計提了資產(chǎn)減值，其中發(fā)展中物業(yè)減值凈額15.4億元、持作出售物業(yè)減值凈額15.1億元、應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項減值凈額13.1億元。不過，分析認為，一次性計提的凈額損失，雖然是拉低了中國金茂的收益率，但利空出盡，輕裝上陣，對中國金茂未來業(yè)績也是一種保障。(記者 劉小菲)
