今年前三季度，金地集團實現營業收入404.39億元，同比下滑4.92%;實現歸母凈利潤49.92億元，同比減少7.98%

隨著房地產市場熱度進一步上升，眾房企在土地市場上表現活躍，“拿地”熱情不減，部分城市的房價因此出現快速上漲勢頭。

為抑制房企激進擴張，防止債務風險積累，今年8月，住建部和央行召開重點房企座談會，宣布了嚴控房企融資的“三條紅線”(以2019年財報為準)，即若存在剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%以及現金短債比小于1倍三種情況任一種則視為“踩線”。

根據房企“踩線”情況不同，按照“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負債規模年增長速度，如房企“三道紅線”都觸線則為紅檔。市場資深人士預計，相關政策或將于2021年正式施行。

近日，《投資時報》研究員注意到，作為少有的幾家未踩“紅線”的房企之一，金地集團(600383.SH)今年以來的融資頻率卻明顯加大。截至2020年三季度末，該公司的帶息債務多達1055.71億元。

據悉，今年2月中旬至4月初，金地集團已經發行了四期超短期融資券、一期中期票據及一支易獲得上交所通過的110億元小公募債券。公告顯示，上述這6支公司債的發行利率均在2%以上。

接著，金地集團又于今年6月和8月分別發行了第二期和第三期中期票據，發行規模均在20億元以上，發行利率均超過3%。

需要注意的是，金地集團今年以來發行的公司債多用于還舊債。具體來看，該公司今年發行的第一期超短期融資券、第一期中期票據用于償還該公司上一年發行的“19金地SCP001”短期債券;發行的第二至第四期超短期融資券則全部用來置換了此前兌付“18金地SCP003”的自有資金。

此外進入2020年，金地集團還出現業績下滑、維權糾紛頻發等一系列問題。

前三季度業績下滑

1988年，金地集團初創于深圳，五年后開始正式經營房地產業務。目前，該公司業務板塊主要包括住宅地產開發、商業地產和產業地產開發及運營、房地產金融及物業管理服務等。

2001年4月，金地集團成功登陸上海證券交易所，經過數十多的探索和實踐，該公司已發展成為房地產開發企業國家一級資質單位，曾與萬科股份(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)、招商地產一同被并稱為“四大龍頭房企”。

2020年10月30日，金地集團發布2020年第三季度財務報告。數據顯示，雖然該公司今年第三季度實現的營業收入和歸母凈利潤分別較上一年同期小幅增長了2.51%和12.11%，為205.64億元和20.20億元。但截至今年三季度末，金地集團的總體業績卻仍處于下滑態勢。其中，前三季度實現營業收入同比下滑4.92%至404.39億元，歸母凈利潤同比下滑7.98%至49.92億元。

《投資時報》研究員梳理該公司近年來的業績發現，進入2020年金地集團業績走低，營收和歸母凈利潤的同比增速由正轉負。今年一季度營業收入同比增速由上一年同期的61.23%驟跌至-33.98%;歸母凈利潤同比增速也同比下滑了超50個百分點，低至-13.73%。

時至今年上半年，金地集團營業收入增速仍同比下滑11.60%、歸母凈利潤同比增速同樣下滑17.89%。這也是導致該公司即使業績有所回溫，也無法扭轉公司今年前三季度營收凈利增速仍為負的重要原因之一。

少數股東損益攀升

《投資時報》研究員注意到，今年以來金地集團銷售成績表現良好。據三季報數據披露，截至今年三季度末，金地集團累計實現簽約面積為823.50萬平方米，較上一年同期上升15.90%;累計實現簽約金額達1700.50億元，同比增長19.90%。

對于表現良好的銷售與增速大幅放緩凈利間形成的巨大反差，有業內人士分析認為，主要因該公司合作項目增多致少數股東損益的逐步攀升，從而使得該公司利潤增速低于其營收增速。

據克而瑞發布的數據，2016年，金地集團的權益銷售額約為704.40億元，其銷售權益約為70%;然而同期，百強房企平均銷售權益則高達85.50%。在接下來的兩年里，金地集團的平均銷售權益始終徘徊在70%左右，同樣低于同行業頭部房企的平均水平。

到了2019年，金地集團的全口徑銷售金額約為2106億元，權益銷售金額為1305.8億元，銷售權益占比下降至62%。然而，截至2019年末，同行業頭部房企的平均銷售權益雖然也降至73.5%，但仍在金地集團之上。

《投資時報》研究員拆解金地集團合并凈利潤結構發現，長期受此影響，進入到2020年，金地集團的少數股東損益呈現出逐級攀升的態勢。據季度報數據顯示，今年一季度金地集團的少數股東損益就高至9.56億元，較上一年同期的3.36億元增加了超6億元，同比增速達184.76%。

二季度、三季度該公司的少數股東損益又分別發生了17.41億元和22.91億元，同比增速由16.24%升至73.87%。截至今年三季度末，金地集團已發生40.32億元的少數股東損益，較去年同期增加超12億元。

頻發維權糾紛

近年來，隨著公司業務規模的不斷擴展，金地集團負責的項目也頻頻發生維權糾紛。

今年7月，金地集團在武漢開展的4個項目紛紛因為“以毛坯價備案但賣的是精裝房”而被業主維權。當月，金地集團在深圳開發的別墅項目“金地·鷺湖1號”，因在樣板房和宣傳資料中顯示“別墅包含地下負一層及夾層”，在收房后被認定為違法建筑而被強制拆除，并被23位購房人告上法庭。據當地法院裁定，金地集團合計需賠償8109.30萬元。

兩個月后，東莞住建局發布通報稱，金地集團旗下物業再度因聯合房地產公司將樓盤的架空層違規建設成辦公用房，遭到了部分業主投訴。(呂貢)

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