受疫情影響，房地產行業(yè)出現(xiàn)了今年第一例信托延期分配。
有消息稱，2月12日，中建投信托發(fā)布信托計劃重大事項報告，因全國新型冠狀病毒感染的肺炎疫情爆發(fā)，借款人杭州美生置業(yè)有限公司和保證人美好置業(yè)集團股份有限公司受到一定程度影響，信托計劃可能出現(xiàn)延期分配。
中建投信托工作人員向風財訊證實，上述消息屬實。
2月14日，中建投信托再發(fā)布公告稱，截至2020年2月14日，美好置業(yè)集團股份有限公司通過全國統(tǒng)籌調度，已向信托專戶完成2億元支付，但目前已支付資金不足以兌付本信托計劃全部本息，借款人杭州美生置業(yè)申請延期支付剩余的部分信托貸款本息。根據上述情況，信托公司額外給予美好置業(yè)1個月期限。
2019年的銷售、資金、政策壓力，疊加疫情之下停工停售的“黑天鵝”，信托延期分配的背后，將美好置業(yè)的“難”進一步放大。
信托機構人士指出，高周轉、高杠桿類的房企及中型小房企信托，仍然存在不小的兌付壓力。
信托計劃始末
上述信托計劃始于2019年1月。美好置業(yè)集團股份有限公司發(fā)布公告稱，公司為全資子公司杭州美生置業(yè)有限公司的3.5億元信托計劃提供擔保。
杭州美生向中建投信托辦理信托貸款。中建投信托設立“中建投信托·安泉系列(杭州美好)集合資金信托計劃”，信托計劃總規(guī)模不超過人民幣3.5億元，可分期發(fā)放，各期期限12個月;貸款年利率12.8%;資金用于杭州美生在杭州市臨安區(qū)的住宅項目開發(fā)建設。
資料顯示，杭州美生為負責開發(fā)杭州市臨安區(qū)天目醫(yī)藥港單元ZX11-F-39地塊的項目公司。
彼時美好置業(yè)稱，杭州美生項目所在區(qū)域具有較強經濟實力，地塊周邊配套資源較為齊全，預計項目盈利前景良好，項目銷售回款能夠保證杭州美生在“信托計劃”結束時按時、足額支付債務本息，風險可控，不會損害公司及股東的利益。
不過該項目的銷售情況并不盡人意。風財訊了解到，2018年8月10日，美好置業(yè)以總價50864萬元競得15號天目醫(yī)藥港單元“流拍”宅地，首入臨安，樓面價9700元/㎡，溢價率0%，地上建筑面積52437平方米
作為美好置業(yè)集團在杭州的首作，項目美好錦璽位于臨安區(qū)吳越街與天屹路交叉口，備案均價17822元/平米，由5幢高層組成，戶型建筑面積約99-139方，裝修情況毛坯，2020年12月交房。
透明售房網顯示，美好錦璽于2019年5月1日開盤，總戶數(shù)434戶，截至目前可售房源358套，去化率僅為17.5%。
加之此次疫情影響，目前美好錦璽售樓處暫停接待，恢復時間另行通知。
疫情之下美好置業(yè)難言“美好”
疫情之下，由于停工、停售，中小房企面臨收入下滑、現(xiàn)金流短缺問題將變得更加嚴峻。疫情亦是一面放大鏡，此次信托計劃延期分配將美好置業(yè)的“難”放大。
美好置業(yè)發(fā)布2019年年度業(yè)績預告稱，歸屬于上市公司股東的凈利潤6300萬元-8800萬元，比去年同期下降64.63%-74.68%。
關于業(yè)績變動原因，美好置業(yè)表示，公司裝配式建筑業(yè)務處于培育期，尚未開始貢獻利潤。房地產業(yè)務板塊預售項目期末預收款項達 90 億元，但尚未達到結算條件，將在以后期間逐步確認收入，由此致使營業(yè)利潤較上年同期減少，本報告期業(yè)績同比下降。
營收走低進一步增加美好置業(yè)的短期償債風險。美好置業(yè)2019年三季度末短期借款5.18億元，一年內到期的非流動負債19.03億元，二者合計33.69。而同期的貨幣資金14.66億元，存在19.03億元的缺口。
值得注意的是，主要從事房地產開發(fā)的美好置業(yè)總部位于湖北武漢，現(xiàn)已布局分別華中(武漢)區(qū)域、華南(深圳)區(qū)域、華北(北京)區(qū)域、華東(上海)區(qū)域、華西(重慶)區(qū)域。
其中，此次疫情較為嚴重的華中(武漢)區(qū)域是公司核心重點區(qū)域，在武漢擁有“名流•人和天地”、“名流公館”、“名流印象”、“名流世家”、“美好名流匯”、“香域花境”、“長江首璽”等多個已開發(fā)或在建項目。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，疫情對重點布局湖北、武漢區(qū)域的此類企業(yè)影響非常大。第一、停工停售且何時解封遙遙無期，直接影響企業(yè)運營和現(xiàn)金流;第二、此次疫情會影響市場對此區(qū)域的長期判斷與信心，無疑增加了后市的恢復難度。
柏文喜進一步分析，此類企業(yè)短期工作的核心是保現(xiàn)金流和活下去，長期來看要調整區(qū)域布局重心或者實現(xiàn)行業(yè)轉型。
中小房企兌付壓力集中釋放
盡管中建投信托額外給予美好置業(yè)1個月期限，但并不是所有中小房企都有這樣的“特殊照顧”。
據人民法院公告網顯示，截止到2月14日，2020年1月至今，全國已有98家房地產相關企業(yè)破產。
疫情疊加債務兌付期，無疑加重了中小房企生存壓力。在此節(jié)點，多地地產扶持政策密集出臺引發(fā)關注。
據風財訊不完全統(tǒng)計，截至目前，已有無錫、西安、南昌、上海、浙江在內的超10個省市相繼推出了各類涉房支持政策。政策內容簡短總結為：延遲或部分減免房企的相關稅費;可提前預售;部分租賃企業(yè)可申請補助;更加寬松和積極的貸款支持政策;地價分期、延期支付;房地產主管部門牽頭組織網上房交會，幫助房企促成線上交易。
但在合碩機構首席分析師郭毅看來，各地扶持政策的效果相對有限，在促進消費方面沒有動作的話，加大生產之后，變成了庫存，并沒有轉化成為對地產銷售帶來復蘇的動能。
因此疫情之下，各地出臺樓市扶持政策的同時，房地產信托的兌付風險依然值得關注。
中信改革發(fā)展研究院研究員賀洋同樣認為，中央“房住不炒”的政策定位短期內不會動搖，各地的地產扶持政策主要目的是應對本次突發(fā)疫情導致的短期現(xiàn)金流沖擊，重心在短期求“穩(wěn)”，而非長期“扶持”。
賀洋進一步分析，就存量房地產信托業(yè)務來看，這些措施有助于一定程度上緩解房企的現(xiàn)金流壓力，但對于高周轉、高杠桿類的房企及中型小房企，仍然存在不小的兌付壓力。另外，受復工程度影響，金融機構短期內可能無法落實現(xiàn)場盡調及合同面簽等，房企新增融資未見改善。具體還要看疫情的持續(xù)時間以及后續(xù)的政策。
