在新冠肺炎疫情中，剛在紐交所成功掛牌上市的蛋殼公寓創(chuàng)造了一個行業(yè)第一，它是第一個、也是唯一一個向全體受疫情影響租客提供疫情補(bǔ)貼的長租公寓企業(yè)，但好的措施，卻在蛋殼公寓尋求獲得房東免租期支持的過程中，引起社會關(guān)注。一時間，“強(qiáng)制免租”“兩頭吃”等指責(zé)，成了蛋殼公寓不可承受之重。
2月17日，蛋殼公寓再度發(fā)聲，以一篇《蛋殼公寓致廣大房東的真心話》的長文回應(yīng)房東們的關(guān)切。回應(yīng)中，蛋殼公寓兩次向房東致歉，承認(rèn)協(xié)商溝通中存在不足，但也解釋自己的苦楚與困境，否認(rèn)網(wǎng)上的不實(shí)指責(zé)。
為什么向租客免租？
流動中的人口，催生了龐大的住房租賃市場，長租公寓企業(yè)在近幾年也如雨后春筍般崛起。每年春節(jié)過后，市場都會出現(xiàn)一波租賃高峰，蛋殼公寓等企業(yè)也早就摩拳擦掌。
但疫情的發(fā)展速度超出了很多人的預(yù)料，面對不斷增加的確診病例數(shù)，各地上演了“硬核”管理模式，城市里的小區(qū)開始封閉式管理，農(nóng)村也出現(xiàn)了封村、封路的現(xiàn)象，交通部門此前表示，今年春運(yùn)返程不會出現(xiàn)傳統(tǒng)意義上的高峰。至今，一二線城市的復(fù)工復(fù)產(chǎn)仍在推進(jìn)。
沒有返工復(fù)產(chǎn)，企業(yè)沒了營收，員工工資也會受到影響。這種情況下，各地政府部門和行業(yè)組織倡議機(jī)構(gòu)為企業(yè)和個人減免房屋租金。全國人大常委會法工委發(fā)言人也表示，當(dāng)前我國發(fā)生新冠肺炎疫情，為了保護(hù)公眾健康，政府也采取了相應(yīng)疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。
早在2月3日，蛋殼公寓就發(fā)布面向全體因疫情受影響租客的補(bǔ)貼政策，對無法返城的武漢租客返還至少一個月租金，其他城市根據(jù)各地政府發(fā)布的延期返工天數(shù)，進(jìn)行相對應(yīng)租金補(bǔ)貼。之后，蛋殼公寓進(jìn)一步升級租客免租措施。
不過，獨(dú)木難支，蛋殼公寓的補(bǔ)貼還需要房東的配合。蛋殼公寓稱，為了能夠快速抵御疫情對每個人的影響，迫不得已從初四(1月28日)開始，向房東協(xié)商尋求免租期的支持，發(fā)揮專業(yè)平臺的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)優(yōu)勢，為租客無法返程提供對應(yīng)的政策，最大程度降低疫情對每一個人帶來的沖擊。
為什么向房東尋求免租期？
向全體租客提供疫情補(bǔ)貼，在長租公寓行業(yè)是“獨(dú)一份兒”，這為蛋殼公寓迎來不少贊譽(yù)。但當(dāng)房東們收到蛋殼公寓協(xié)商增加免租期通知的時候，他們不禁要問：蛋殼公寓的慈善為什么是房東買單?
在《致廣大房東的真心話》中，蛋殼公寓道出了無奈。蛋殼公寓稱：“從年三十開始，我們接到的電話咨詢量相較往年有了不少增長，主要詢問不能返程帶來的一系列問題，這些異常的情況讓我們意識到了疫情對我們產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響。春節(jié)后原本應(yīng)該是長租公寓行業(yè)的旺季，我們不愿看到的是，隨著疫情的發(fā)展，今年這個旺季沒有了。”
沒有了返崗復(fù)工，也就沒了租賃需求，房屋空置成為長租企業(yè)最大的成本與壓力來源。據(jù)了解，空置率是公寓企業(yè)的生命線，假設(shè)1套房源有4間房，哪怕有一間出現(xiàn)空置，要想做到不虧損，另外3間房的利潤就要覆蓋1間空置房間的成本，也就是說，其他房間的利潤率要超過33%。而實(shí)際上，長租公寓行業(yè)的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到這個水平。
長租企業(yè)與一般房產(chǎn)中介公司的區(qū)別在于，他們提供的房子更加優(yōu)質(zhì)，但這背后需要巨額的成本投入。蛋殼公寓有專門的房屋設(shè)計(jì)師、供應(yīng)鏈團(tuán)隊(duì)等，會將收上來的房子進(jìn)行統(tǒng)一升級改造，例如裝修、配置齊全品牌家具家電等，單單這個成本便數(shù)以萬計(jì)。這樣算下來，只有連續(xù)出租數(shù)年，才能進(jìn)入獲利狀態(tài)。
除此以外，還要加上獲客成本和人員成本。蛋殼公寓成立5年來，雖然已成為行業(yè)龍頭，并在今年1月順利在美國上市，但一直都處于虧損狀態(tài)，疫情的來臨，加劇了資金壓力。
蛋殼公寓在長文中也坦言，成立5年來，通過預(yù)付房租的方式，從來都按時按點(diǎn)給房東打款，這次確實(shí)迫不得已向房東尋求免租期支持，為年輕群體提供最大程度的幫助，同時度過空置房源比較多的艱難時期，保證平臺的正常運(yùn)營。
另一家長租公寓企業(yè)的創(chuàng)始人近日稱，從企業(yè)自救或行業(yè)自救角度講，與房東協(xié)商下調(diào)房租價(jià)格，本身無可厚非。
免租是強(qiáng)制的嗎？
一場協(xié)商免租事件，卻在低效的溝通中變了味道。蛋殼公寓表示，從各個渠道反饋?zhàn)疃嗟谋г故?mdash;—蛋殼公寓單方面通知房東增加免租期，不是協(xié)商，而且客服電話打不通。
對此，蛋殼公寓道歉了，“部分員工與房東溝通時存在一些問題，本意是通過協(xié)商的方式，向廣大房東尋求免租期，但受假期和疫情的雙重影響，客服中心無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)、大批員工延遲復(fù)工，導(dǎo)致400電話長時間占線。”
據(jù)了解，目前，隨著復(fù)工的到來，蛋殼公寓400來電接聽率已達(dá)到95%，情況已大大改善。
“我們的初衷是在協(xié)商的前提下得到您的支持，同時我們非常理解，不少房東也有自己的難處，我們會充分尊重您的意愿。”蛋殼公寓對房東說。
蛋殼公寓兩頭吃？
為租客免租的舉動，不少房東也是支持的，而一部分房東的關(guān)注點(diǎn)在于，減免的這部分租金能否真的讓租客享受到。一些地區(qū)房東的免租期長于租客的免租期，這又是怎么回事?比如，蛋殼公寓要求房東給予15天或30天的免租期，但給租客的優(yōu)惠方案是提供10天的租期延長，或者相當(dāng)于10.8天租金的“關(guān)懷代金券”，這被外界認(rèn)為是“吃差價(jià)”。
這其實(shí)是犯了一個數(shù)學(xué)上的基本錯誤，因?yàn)樽饪投说?0天補(bǔ)貼單單指的是“在租租客”，蛋殼公寓針對租客的整體補(bǔ)貼策略是一套體系，包括在租、續(xù)租、新簽以及安置在內(nèi)的全體租客。另外，房東的免租支持是收房價(jià)格，租客的補(bǔ)貼是出房價(jià)格，兩者本身也沒法直接劃上等號。
蛋殼公寓給與租客的補(bǔ)貼，包括四個方面。首先，因疫情無法正常居住在蛋殼公寓的在租租客，都獲得了至少10天(武漢地區(qū)為1個月)的租金補(bǔ)貼，這些補(bǔ)貼可以用于所有蛋殼公寓App內(nèi)的賬單費(fèi)用，也可用于延住。
續(xù)租租客，可以享受“續(xù)租首月立減50%月租金+3月再返還50%月租金到個人錢包+住滿6個月再返20%月租金”的優(yōu)惠，共計(jì)能減免1.2個月租金(武漢地區(qū)在此基礎(chǔ)上再多返50%)。
針對新租租客，蛋殼公寓推出首月0元住活動，租客入住基本上都可以享受1個月的減免。
此外，各個小區(qū)管理嚴(yán)格，很多租客根本進(jìn)不去，因此，蛋殼公寓會在小區(qū)附近重新為租客安排住處，這也是一塊很大的補(bǔ)貼。
“蛋殼絕不會趁疫情大發(fā)橫財(cái)!我們的目的是為在異鄉(xiāng)打拼的年輕人提供最大程度的幫助，同時渡過因疫情影響導(dǎo)致空置房源比較多的艱難時期，保障平臺的運(yùn)營。”蛋殼公寓稱，如果因此獲得任何額外的收益，都將全部返還給房東。
“如果我們倒下了，真正傷害的將是各位房東和廣大租客的長期利益。”蛋殼公寓還說。
這些話并非危言聳聽。過去兩年，國內(nèi)先后有數(shù)十家長租公寓企業(yè)倒閉，房東租金難以收回、租客淪落街頭的情況并不鮮見，企業(yè)、房東、租客三方都蒙受損失。至今，長租公寓行業(yè)的寒冬仍未過去，疫情更令企業(yè)雪上加霜。
未來怎么辦？
有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前蛋殼公寓都是預(yù)付房租給房東，因此現(xiàn)在還不存在違約情況，或者說，房東們還不存在損失租金的問題。雖然有延付租金的情況，也還沒有構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。同時，許多地方都延長了春節(jié)假期和復(fù)工時間，真正的違約時間還要順延。
蛋殼公寓稱，長租企業(yè)的初衷是讓年輕人擁有更有尊嚴(yán)的生活，不管與房東們的協(xié)商結(jié)果如何，都希望不損害租客的利益。
2月18日，針對受房東解約影響而出現(xiàn)居住問題的租客，蛋殼公寓公布了詳細(xì)的安置解決方案，表示在疫情期間，將妥善安置每一位受影響租客。
1.租客可任選蛋殼公寓目前所有在租房源進(jìn)行換租，并可享受大力度活動折扣、服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼以及搬家補(bǔ)貼;
2.若租客暫時無法返回所在房屋，蛋殼公寓將盡量與房東協(xié)商，為租客爭取更多的搬家時間。若仍需搬離的，蛋殼公寓管家將協(xié)助租客進(jìn)行打包，并且將租客的個人物品妥善暫存在蛋殼服務(wù)站;
3.若租客選擇離開蛋殼公寓，租客可享受免費(fèi)退租。
新冠肺炎疫情對中國的影響，并不僅限于長租公寓，各行各業(yè)都正在受到波及，企業(yè)、房東、租客只有相互取暖，才能共渡難關(guān)。相信沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。
