房企分拆物業上市的熱潮再度襲來。11月6日，新城集團旗下新城悅成功登陸港交所，成為第9家香港上市的物業公司。
與此同時，佳兆業服務、旭輝永升物業等物業公司也進入上市倒計時。
問題在于，為何這些房企開始發展原本不起眼的物業?是“造殼”還是搶占物業服務地盤?
IPO
在港上市物業公司將破十家
11月6日，新城集團旗下的物業公司新城悅在港交所敲鐘，成為繼雅生活和碧桂園服務之后，今年第三家在港上市的內地物業公司。
據悉，新城悅創立于1996年，目前已發展成為布局全國的綜合性專業化物業管理服務商。在服務面積方面，截至2018年4月30日，新城悅簽約項目涵蓋21個省、直轄市及自治區的53個城市，總合約管理面積達7334萬平方米，總在管面積達3703萬平方米。
值得一提的是，新城悅也是在港交所主板上市的第九家物業公司，前八家分別是彩生活、中海物業、中奧到家、祈福生活服務、綠城服務、浦江中國、雅生活服務、碧桂園服務。
繼新城悅之后，旭輝旗下永升生活、佳兆業物業等物業公司也都在籌備上市。今年8月9日，永升生活服務集團有限公司向港交所提交了招股書，擬赴港上市。據悉，永升生活于2017年4月14日在新三板掛牌，原證券簡稱為“永升物業”。
據財務報表顯示，永升生活2015年-2017年收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元。2018年第一季度的收益達1.98億元。今年3月9日，永升物業發布公告稱，根據戰略發展規劃需要，申請公司股票在全國中小企業股份轉讓系統終止掛牌。
目前新三板上市的物管公司數量在不斷攀升，永升生活為什么在新三板上市后又退出呢?業內人士指出，大部分物業企業凈利率在3%-7%，物業公司的資產就是一紙合同，是地地道道的輕資產公司。而通過新三板獲得的融資額有限，就算融資拿到錢，其投資利潤也難以支撐利息負擔。對此，記者向旭輝方面求證，截至記者發稿前，并未得到相關回應。
個案
佳兆業物業IPO生變
新城悅之后，佳兆業旗下拆分的佳兆業物業IPO之路也在醞釀中，但較為波折。
今年6月，佳兆業就向港交所遞交了物業公司上市申請表格。資料顯示，截至2017年末，佳兆業在管的物業建筑面積約為2400萬平方米，共計119個物業，包括100個住宅社區和19個非住宅物業。
然而，11月8日，佳兆業發布公告，就建議分拆佳兆業物業獨立上市事項稱，中國港股通投資者為非合資格股東，不得通過深港通及滬港通交易機制參與優先發售。建議分拆須待上市委員批準、董事會及佳兆業物業董事會最終決定、市場狀況及其他因素，故建議分拆不一定實行。
這給佳兆業物業IPO進程增加了不確定性。“類似沒有優先發售權屬于同股不同權的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度規定，港股通投資者是通過中國結算公司來間接持有股票的，換而言之，股東名冊上是沒有此類投資者名字，所以本身也會限制部分股票權益。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此類約束會使投資者相對顧慮，進而在認購股份上比較遲疑。總體上說，這也需要佳兆業適當對類似分拆上市的策略，做新的調整。
不過，在協縱策略管理集團創始人黃立沖看來，不允許深港通和滬港通的投資者參與優先發售是缺乏道理的，深港通和滬港通的投資者都是用港幣來買公司股份，其差別是他們的渠道受到政府政策的限制。
“佳兆業用自己的邏輯去解析上市規則，未必能獲得聯交所的認可，聯交所可能以其沒有公平對待股東，不同意該安排。接下來，要看佳兆業能否獲得聯交所和證監會的同意。”黃立沖表示。
在外界看來，對佳兆業而言，分拆上市之后不僅可以減少對物業的“輸血”，還為其現有業務多了條“來血”的通道。但在黃立沖看來，除非佳兆業拼命擴張，否則不需要向物業輸血，佳兆業是希望分拆物業，多一個資本平臺。“事實上物業分拆并不會幫助他們抵御寒冬，只能起到‘雞蛋不放到一個籃子’的作用。”
對于佳兆業物業的上市情況，記者向佳兆業相關人士核實，對方表示，暫不方便對外公布。
