一直想要“去家族化”的龍光集團(03380.HK)，今年的高管震蕩愈發頻繁。
近日，龍光地產副總裁沈力男離職，今年以來，包括公司原執行董事吳劍、原執行總裁傅明磊、原首席財務官馮征在內，已有4位高級別職業經理人離開。
高層動蕩，或許是因為難以承受銷售加碼的壓力。2020年業績會上，公司喊出未來4年突破3500億元銷售規模，且未來3年權益銷售目標年均增速20%。
值得注意的是，2018年至2020年，公司盈利水平緩慢下滑，毛利率從33.73%降至30.01%，凈利率從20.38%降至18.82%。
長江商報記者注意到，發家于廣東汕頭的龍光集團依靠粵港澳大灣區城市紅利迅速擴張，2020年晉升為千億房企。不過，過于依賴大灣區、銷售區域集中度依舊較高，全國化進程一直并不順暢。
區域布局單一的失衡風險，正在讓龍光加大調整力度。集團首進上海、寧波、南京、溫州，持續加倉蘇州、嘉興等城市，圍繞長三角都市圈深化戰略布局。
職業經理人頻繁“閃離”
千億房企龍光集團也沒有打破職業經理人頻繁“閃離”的魔咒。
近日，有消息稱，龍光地產副總裁沈力男已經離職，目前正在休假中。今年以來，包括公司原執行董事吳劍、原執行總裁傅明磊、原首席財務官馮征在內，已有4位高級別職業經理人離開。
在他們入職、離職前后，龍光高管已變動頻繁。原執行董事陳觀展2017年7月入職，半年后離職;2020年初，鑫苑集團控股原總裁田文智入職龍光僅干了3個月，龍光商業地產集團原總裁陳嵩泓、龍光集團原高級副總裁胡浩后，就職時間也不長。
高管頻繁離開的同時，龍光集團也在引進明星職業經理人。今年4月，碧桂園原副總裁朱劍敏、大發地產原副總裁王峰加入。
高管的頻繁離職，或許是不堪龍光集團不斷加碼的銷售額。近年來，公司的合約銷售額持續上漲，在2017年和2018年增速高達51.29%和65.37%，2019年和2020年增速幾乎減半。
2019年，龍光集團權益合約銷售規模達915億元。2020年初，傅明磊加入龍光，被外界看作是助力龍光躍升千億、推動全國化布局，特別是拓展華東及長三角市場的重要推手。
年報顯示，2020年，龍光集團全年實現權益銷售額1206.9億元，同比增長31.9%，超額完成年度1100億元權益銷售目標，增速在TOP20房企中位居前列。
管理層曾稱，今年龍光的銷售目標是1600億。未來4年，龍光計劃把布局的城市從24個拓展到47個，銷售額突破3500億。龍光集團計劃在未來三年繼續保持穩健的增長節奏，權益銷售目標年均增長20%，按此計算2021年權益銷售規模將達到1448億元。
大規模納儲沖銷售
官網顯示，龍光重點布局粵港澳大灣區、長三角兩大都市圈和西南、中部兩大城市群。但作為汕頭起家的房企，龍光的重心其實主要在大灣區，尤其是廣州、深圳、佛山和惠州。
增加儲備糧是全國擴張的“加速劑”，龍光集團曾在2014到2016年間在深圳公開土地市場砸下300億元;2018年年龍光地產總計耗費約100億元，并購了位于深圳華僑城片區的原康佳廠房地塊，建設新總部大樓。
今年龍光擴儲拿地的速度更加激進。今年5月，經過激戰將近兩個小時，舉牌超過190輪，龍光擊敗萬科+特建發的聯合體搶到深圳“地王”。6月8日，成都集中供地第二天，龍光集團拿下天府新區鹿溪智谷片區的2宗地;6月15日，龍光以總價14.12億元，折合樓面價2萬元/平方米拿下斬獲南海大瀝宅地。
值得注意的是，由于過于依賴大灣區、銷售區域集中度依舊較高。2020年，粵港澳大灣區完成銷售金額715.38億元，是公司當年銷售總額的59.3%。公司在粵港澳大灣區積累了大量土地儲備。2020年，公司總土地儲備建筑面積7125.09萬平方米，粵港澳大灣區占比69.6%，較上年增加8.6個百分點。
區域布局單一的失衡風險，正在讓龍光加大調整力度。去年，龍光進入上海、寧波、南京、溫州，加碼長三角;同時，在西南地區也在加注，比如去年4月以總價9.1億元競得天府新區70.4畝優質地塊。據年報，西南區域作為龍光的第二業務重鎮，2020年的新增土儲152.1萬平米，多于同期大灣區的新增土儲。
截至2021年2月，龍光集團總土儲面積達7200萬平方米，總土儲貨值12322億元，其中粵港澳大灣區與長三角合計占比85%。
為了增加土儲，龍光開年便頻繁發債。今年年初，龍光集團成功發行7年期美元票據，刷新年期票息雙紀錄;今年4月，龍光集團公告稱，擬發行3億美元于2025年到期年息4.25%的優先票據。
知名地產分析師嚴躍進認為，龍光屬于這兩年投資拿地比較積極甚至是激進的企業，一方面必須肯定其投資膽識，但另一方面也要注意到，企業在高歌猛進時，是很容易出問題的，需要積極研究企業的投資模式，及其背后的風險。否則后續若政策調控，壓力會比較大。這種大規模增加土地儲備的做法，也容易侵蝕盈利空間。
數據顯示，2018年至2020年，龍光集團盈利水平緩慢下滑，毛利率從33.73%降至30.01%，凈利率從20.38%降至18.82%。
拓展布局城市更新
2020年，在土拍市場競爭日趨激烈的局面下，龍光積極強化城市更新資源獲取方式，新增城市更新項目31個，貨值高達3003億元。
截至2020年年底，龍光共計拓展布局109個城市更新項目，布局于11個城市，可轉化貨值約7100億元，其中95%位于粵港澳大灣區核心城市。
城市更新可以維持較低的拿地成本，帶來更高的利潤，龍光此前良好的盈利表現，正是基于這一前提。但城市更新也要求房企熟悉本地環境和政策，有優質的本地資源。
東吳證券表示，龍光集團城市更新具有“高價值、高增長、高效率”鮮明優勢，將進一步加快孵化并提高利潤貢獻。
盡管盈利水平有所下滑，但龍光集團財務依舊穩健，三道紅線全面達標。數據顯示，2020年，龍光集團凈負債率為61.4%，相比2019年下降6個百分點;剔除預收賬款的資產負債率為69.8%，相比2019年下降6.3個百分點;現金短債比為1.8倍。(記者 趙潔)
