凈利腰斬、3000億負債壓頂，中國金茂(00817.HK)正出售資產、急擴融資解壓。
2020年，中國金茂銷售額保持高增長，累計取得簽約銷售金額2311億元，同比增長43.71%。全年目標完成度達116%。然而，其預計2020年全年盈利下降約40%-50%。
中國金茂稱，凈利下滑主要是因房地產市場調控等因素，導致開發項目售價不及預期，需計提資產減值。去年，其銷售均價降至2.05萬元/平方米，“以價換量”的問題顯現。
這或是中國金茂過去大力承接“地王”項目的后遺癥。
并且，在過去高價拿地下，金茂負債高企，截至2020年6月30日，總負債達2980.27億元，按近年超20%的增幅速度，目前其總負債或已超3000億元。并且，中國金茂可能存在不少表外負債和“明股實債”的項目。
負債高壓下，甩賣項目是回籠資金最快的方式。長江商報記者粗略統計發現，2020年至今，中國金茂已經轉讓了上十個項目股權，回籠資金超過70億。
銷售額與凈利倒掛
作為房企黑馬，近幾年，中國金茂簽約銷售額實現爆發式增長，從2015年的301.02億元迅速增至2019年的1608.07億元。2020年，中國金茂累計實現簽約銷售金額2311億元，繼續同比高增43.7%。
據悉，2020年，金茂的銷售目標為2000億元。按此計算，其2020年全年目標完成度達116%。
然而，與銷售數據走勢相反，凈利潤出現腰斬。近日，中國金茂突發業績預警，預計2020年全年盈利下降約40%-50%。消息一出，次日金茂大跌16.54%，盤中觸及歷史新低。
中國金茂將利潤大幅下滑的原因歸于房地產市場調控。金茂稱，項目售價不及預期，導致其對發展中物業、持作出售物業計提了大筆減值。如果不計提資產減值損失，2020年度凈利同比增幅在40%-50%之間。這意味著，金茂計提的減值規模約在50、60億之間，幾乎與上年度凈利持平。
事實上，中國金茂的利潤下滑早就有跡可循，2016年到2019年，其凈利潤分別為25.36億元、39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%，在2017年限價調控政策出臺之后凈利增速放緩明顯。
2020年前三季度，金茂實現營收167.43億元，同比增長27.45%;但當期毛利率為22.47%，同比減少18.22個百分點;同期凈利潤29.49億元，僅同比增長4.57%。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓對長江商報記者表示，金茂利潤下滑跟整體拿地價過高有一定關聯，另外與融資貸款利潤上升，開發整體成本過高，限價政策導致房屋銷售價格有所下降也有關系。
銷售均價下滑，出售解套“地王”
利潤下滑背后，中國金茂的銷售均價在持續下降。
根據中國金茂2020業績預告數據估算，其銷售均價為2.05萬元/平方米，同比下滑4.65%。2018年、2019年的平均銷售價格分別為2.55萬元/平方米、2.15萬元/平方米，銷售均價持續下降。
一向走高端路線的金茂早年在一二線城市高價拿下多地塊，由此被稱為“地王收割機”，為了快速進入某個城市不惜高價拿地，金茂未周全考慮政府限價風險。
隨著2017年限價令調控政策的發布，這些“地王”無法入市，只有通過出售“解套”。2017年和2018年，金茂數個項目都曾虧本銷售。2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的樓面價競得廈門翔安2017XP08地塊，當時周邊樓盤均價只有29000元/平方米，而到2018年翔安金茂悅入市，售價僅為29000元/平方米。
隨著近年來樓市調控不斷加碼，在限價政策的影響下，金茂的傳統模式受到挑戰，開始改變節奏。
從2019年起金茂頻繁出售其位于京滬等一線核心城市的項目，同時換倉到粵港澳大灣區及二、三線城市，試圖通過土地的置換來換得利潤空間。
最近兩年，金茂拿地速度明顯放緩。2015年到2018年，金茂當年新增土儲分別為182萬、285萬、932萬與2264萬平方米，2019年新增土儲降至1390萬平方米，2020年上半年新增土儲進一步降至583萬平方米。
2020年，金茂開始下沉到三四線城市高溢價拿地。2020年8月，金茂以48.95%的溢價，6851元/平方米的價格拿下南昌一宗土地，周邊二手房的均價僅1萬出頭。12月，金茂再次以38.46%的溢價率，7140元/平方米的價格拿下臺州的一塊宅地，而附近二手房的價格僅為8000元/平米。
債務壓頂，轉讓資產“回血”
當前，房地產金融監管力度持續強化，去年8月份，央行設置“三道紅線”分檔設定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類信托規模，倒逼房企去杠桿、降負債。
根據公開的財務數據，截至2020年上半年，不計算近200億元永續債，中國金茂剔除預收款后的資產負債率為66.64%、凈負債率為76.6%、現金短債比為0.6，踩中一道“紅線”。
長江商報記者梳理金茂近年財報發現，2016-2019年，其總負債分別為1111.60億、1556.01億、1933.73億、2424.47億，平均增速超過20%，截至2020年6月30日，其總負債達到2980.27億。按近年超20%的增幅速度，目前其總負債或已遠超3000億。
令市場關注的是，中國金茂還有許多表外負債，2020年上半年或有一半以上銷售額來自未并表的項目，這些項目背后，可能藏有巨額債務。此外，可能存在大量“明股實債”的項目。從2017年起，金茂的少數股東權益占比快速增大，當年已超過50%，但同期少數股東的凈利潤占比卻不足1/5。
面對現金流不佳、效益下滑、地王項目入市難等一系列難題，過去兩年，中國金茂通過加速銷售、減少土儲、增發等方式降低杠桿，轉讓資產“回血”。
長江商報記者粗略統計發現，2020年至今，中國金茂已經轉讓了上十個項目股權，回籠資金超過70億。
謝逸楓指出，金茂持續加杠桿可能會帶來現金壓力、信用違約，債務崩盤等風險，最大可能會導致項目或資產變賣，這些情況可能會影響后續規模擴張的計劃。降負債降杠桿的最好方法是獲得更多的融資貸款，其次是加快銷售回款，分拆一些其他產業上市擴展融資渠道。
目前，金茂正在擴充融資。今年1月，其與平安集團簽訂貸款框架協議。根據協議，每筆貸款的實際利率以同期銀行間同業拆借貸款市場報價利率上下50%范圍內浮動。這意味著，平安可以給金茂提供成本遠低于銀行貸款的借款。
此外，從監管明顯趨嚴的2020年下半年起，金茂在公開市場上的融資主要通過發行資產專項計劃項目進行。相比傳統的債券融資，通過資產專項計劃可以有更長的還款期限。今年1月21日，金茂發行的“金茂華福-申萬-金茂商業卓越1號資產支持專項計劃”，總規模11.18億元，債券期限達到24年。
中國金茂對公司的長期發展保持樂觀。公司管理層在2020年半年報業績會上曾表示，公司2021年、2022年會保持強勁的增長動力，2021年實現2500億元、2022年實現3000億元的簽約目標。
