2020年春節(jié)前，驗(yàn)房師孫師傅迎來了一個密集的新房交付季，從2019年11月至今，他只為女兒的幼兒園結(jié)業(yè)儀式休了一天假，其他時間都奔波在北京海淀、朝陽、昌平等交房集中區(qū)域，有時也需要去到張家口等河北地區(qū)，“哪里有新盤交付，哪里就有訂單”。
孫師傅從事的驗(yàn)房工作，主要負(fù)責(zé)在開發(fā)商將新房交付到業(yè)主手中前，為房子作“質(zhì)檢”。2015年之后，隨著房地產(chǎn)發(fā)展，部分一線城市陸續(xù)推出鼓勵推廣全裝房、成品房的政策，新房精裝修時代逐步來臨，面向C端購房者的驗(yàn)房工作迎來行業(yè)爆發(fā)期。
此外，2019年頻繁曝出的品牌房企交房糾紛也顯示，限價(jià)政策壓縮了部分開發(fā)商的利潤空間，前期高價(jià)拿地的開發(fā)商為降低成本，加快工期，在材料上減配，致使房屋質(zhì)量問題捉襟見肘。“很多房子的質(zhì)量確實(shí)很差，業(yè)主對開發(fā)商的信任也越來越小了。”孫師傅說出來多年一線驗(yàn)房的觀感。
花錢請人“找茬”
“做我們這行，年底有兩怕，怕生病，怕出事。”孫師傅指著車內(nèi)掛的“出入平安”掛飾說。
孫師傅的擔(dān)心并非杞人憂天。2019年12月，在武漢新城璟堂項(xiàng)目驗(yàn)房的王鵬，工作結(jié)束后遭到三名制服男子圍毆。當(dāng)月正值項(xiàng)目交付，該小區(qū)至少有3家驗(yàn)房公司的員工在工作中被打。
看到這個消息時，孫師傅正在北京海淀區(qū)的某項(xiàng)目驗(yàn)房，雖然遇到類似的惡性事件，但開發(fā)商的工作人員當(dāng)著業(yè)主的面警告孫師傅：不許敲磚空鼓，只能看，如果敲出空谷算驗(yàn)房師的，所有電器禁止測試功能。
彼時，開發(fā)商還“提醒”業(yè)主，“如果你覺得這個房子問題多，你可以退，我現(xiàn)在就給你簽字”。面對警告，業(yè)主“靜音”了，孫師傅在中間為難。
作為驗(yàn)房師，孫師傅受雇于業(yè)主來檢驗(yàn)一套房子是否合格，但業(yè)主一直被開發(fā)商反復(fù)告知，其購買的是共有產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格比周圍商品房低近一半，對裝修質(zhì)量再提要求是過分之舉。
僵持之下，孫師傅只能將空鼓錘和驗(yàn)電器給業(yè)主，讓他自行檢驗(yàn)磚空鼓和電路，“對自己的房子心里有個數(shù)”。
上述房屋質(zhì)量問題不是個例。新房驗(yàn)收時，瓷磚空鼓是房子常見的缺陷之一。搭窩創(chuàng)始人、CEO于鑫介紹，國標(biāo)要求一塊磚的空鼓率不高于15%，一面墻空鼓率不高于5%。有些房子檢驗(yàn)時發(fā)現(xiàn)下面全是空的，主要鋪水泥時找平?jīng)]做好，“用不了一年，空鼓率高的瓷磚就會掉落”。
在新房裝修完驗(yàn)房，如果敲出5%的空鼓率，一年后可能會擴(kuò)大到10%。空鼓率太大的話，整個地面或墻面只能鏟掉，重新做自流平處理。此外，一些開發(fā)商用質(zhì)量不好的板材，冬天驗(yàn)收時完好，到了夏天高溫、潮濕環(huán)境容易開裂變形。
在于鑫看來，此類裝修質(zhì)量問題很多都是開發(fā)商搶工期導(dǎo)致的，每到年底，開發(fā)商會加快交付力度，通常會出現(xiàn)趕工期情況，精裝修及公共配套一般做得較為草率。
在限價(jià)背景下，不斷壓縮成本也是導(dǎo)致質(zhì)量問題頻發(fā)的重要原因，“在整個成本構(gòu)成中，精裝修占比小，利潤空間不大，有時候還出現(xiàn)層層分包情況，落到各個裝修分包單位的利潤就更少了。”于鑫透露，很多質(zhì)量問題都留到交付后修補(bǔ)。
作為房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈的“新秀”，于鑫認(rèn)為，目前驗(yàn)房行業(yè)仍處于粗放發(fā)展階段，行業(yè)內(nèi)沒有標(biāo)準(zhǔn)，人員資質(zhì)參差不齊、盈利模式單一、定位不清晰等問題較為普遍。部分驗(yàn)房機(jī)構(gòu)在驗(yàn)房中，工作人員用標(biāo)簽、便利貼等標(biāo)明問題所在，據(jù)此出具一份驗(yàn)房報(bào)告，但這類驗(yàn)房報(bào)告較為籠統(tǒng)，比如門窗出現(xiàn)劃痕，驗(yàn)房師在報(bào)告中勾選‘不合格’，如果單純看報(bào)告，業(yè)主甚至不清楚哪里需要維修。
于鑫表示，作為驗(yàn)房師，告訴客戶是否合格只是第一步，業(yè)主驗(yàn)房的目的是為了找到問題進(jìn)行維修，“也有業(yè)主是為了維權(quán)、打官司，驗(yàn)房報(bào)告只能作為事實(shí)證據(jù)”。
在驗(yàn)房師資質(zhì)方面，很多驗(yàn)房公司僅有個位數(shù)員工，到了年底訂單陡增時，四處找臨時驗(yàn)房師，有裝修經(jīng)驗(yàn)的人通過簡單培訓(xùn)就可以上崗。
上海千家工程監(jiān)理有限公司北京區(qū)域負(fù)責(zé)人李師傅告訴記者，為了搶占市場，一些驗(yàn)房公司推出1元驗(yàn)房等低價(jià)活動，“一般驗(yàn)房需要2-3小時，這類公司僅需花費(fèi)一半時間，一個驗(yàn)房師一天下來能驗(yàn)7、8套房子，能驗(yàn)出來什么東西呢?”
“攪局者”搭窩
搭窩被同行視為低價(jià)攪局者。從定價(jià)上看，一般驗(yàn)房定價(jià)在8-10元/平方米左右，一套100平方米房子的費(fèi)用為800元到1000元，而搭窩的驗(yàn)房費(fèi)用比市面價(jià)格低50%以上。
從驗(yàn)房過程及出具的驗(yàn)房報(bào)告來看，搭窩驗(yàn)一套房的時間大致在2小時左右，驗(yàn)房項(xiàng)目與行業(yè)內(nèi)同類驗(yàn)房公司并無較大差別。
關(guān)于驗(yàn)房定價(jià)，于鑫表示，每家公司賬本算法不一樣，從成本看，驗(yàn)房成本主要是驗(yàn)房師薪資、工具、營銷費(fèi)，有些公司接B端客戶的單，還需要支出和開發(fā)商談合作的業(yè)務(wù)費(fèi)。其中，驗(yàn)房師薪資占比較大。“B端業(yè)務(wù)，訂單量大，對精細(xì)度要求不太高，驗(yàn)房師大概能拿到訂單總價(jià)的60%提成，而C端訂單驗(yàn)房師能拿到80%提成。”綜合算下來，搭窩平均凈利潤在20%左右。
面對低價(jià)攪局爭議，于鑫有自己的邏輯：驗(yàn)房行業(yè)有明顯的季節(jié)性特征，全年八成訂單集中在冬季，每年11、12和1月都是房地產(chǎn)項(xiàng)目集中交付期。7-10月是房地產(chǎn)項(xiàng)目交付淡季，也是驗(yàn)房業(yè)務(wù)淡季，有些驗(yàn)房機(jī)構(gòu)一個月只有10來單業(yè)務(wù)。
為了維持全年訂單量，做大規(guī)模，搭窩采取了針對不同層次房源分檔計(jì)費(fèi)的模式。
搭窩價(jià)格分為兩檔，一是針對120平方米以下的小戶型剛需房源，搭窩價(jià)格為400元/套。“一是量多，二是從驗(yàn)房成本構(gòu)成來看，面積差額對驗(yàn)房師的工作量并不會明顯增大，多驗(yàn)幾平方米，這類訂單成本也不會明顯增加。”因此，針對小戶型房源客戶，搭窩選擇低價(jià)沖量，提升品牌知名度。第二檔價(jià)格為120平方米以上房源，超出部分按10元/平方米、20元/平方米、40元/平方米三個標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，此類訂單總價(jià)與市場均價(jià)相當(dāng)。
在于鑫看來，公司瞄準(zhǔn)全年訂單量，是為了公司能在全年驗(yàn)房行業(yè)淡季時活下去。除了做驗(yàn)房，很多驗(yàn)房機(jī)構(gòu)還兼做工程監(jiān)理等其他業(yè)務(wù)。夏季通常是施工高峰期，監(jiān)理業(yè)務(wù)較為繁忙;而驗(yàn)房業(yè)務(wù)相對較少。到了冬季，很多項(xiàng)目停工，監(jiān)理訂單減少;由于交付項(xiàng)目較多，反而是驗(yàn)房業(yè)務(wù)的高峰期。目前，搭窩主營業(yè)務(wù)也是驗(yàn)房和工程監(jiān)理兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，夏季收入靠工程監(jiān)理，冬季收入來自驗(yàn)房，目前驗(yàn)房業(yè)務(wù)占收入比重約30%左右。
如何活下去，是搭窩從成立以來一直思考和探索的問題。該公司成立初期，綠城物業(yè)旗下一家子公司負(fù)責(zé)人聯(lián)系于鑫，希望能把于鑫團(tuán)隊(duì)整合到綠城物業(yè)。“開發(fā)商有這個需求，很多工程都是分包給施工單位，開發(fā)商需要內(nèi)部驗(yàn)收，檢驗(yàn)存在哪些質(zhì)量問題，讓業(yè)主放心。”
于鑫擔(dān)心，作為獨(dú)立第三方的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)，一旦被納入物業(yè)公司旗下，驗(yàn)收項(xiàng)目難免會陷入不客觀的嫌疑，而且購房者也不信任物業(yè)旗下驗(yàn)房機(jī)構(gòu)。
前期合作幾個月后，搭窩還是選擇了單干，這來自于鑫對市場的判斷，開發(fā)商把驗(yàn)房機(jī)構(gòu)作為一個內(nèi)控或輔助手段，不是一個必須手段，而C端市場更加廣闊，所以公司沒朝這個方向走。
2016年搭窩獲得1000萬天使投資，決定專注做針對C端客戶的第三方監(jiān)理及驗(yàn)房機(jī)構(gòu)。
行業(yè)玩家眾多
近年，驗(yàn)房行業(yè)誕生了網(wǎng)眾、翹楚、房師傅、灃浩達(dá)、啄木鳥、深度、宜居、千家等一批全國性驗(yàn)房平臺。
總部設(shè)于成都的網(wǎng)眾驗(yàn)房成立于2010年，主要采取平臺化運(yùn)營模式，在全國50余城市設(shè)立了服務(wù)站點(diǎn)。在該平臺上，業(yè)主線上一鍵下單，全國就近派單，驗(yàn)房師接單上門，以此打破驗(yàn)房區(qū)域化局限。
網(wǎng)眾驗(yàn)房創(chuàng)始人米奇表示，2015年10月1日以前，網(wǎng)眾驗(yàn)房主要做裝修，驗(yàn)房業(yè)務(wù)是免費(fèi)的，5年共驗(yàn)房訂單為16000單，2016年到2018年分別為8000單、15000單、19000單，3年訂單總量為前5年的2.6倍。
2019年訂單量達(dá)3萬單，同比增速為58%，米奇感慨，“2019年驗(yàn)房訂單呈現(xiàn)井噴式增長，這一數(shù)字連公司高層都沒有預(yù)想到”。
在米奇看來，業(yè)績快速增長得益全國化布局，2017年網(wǎng)眾僅在5個城市有驗(yàn)房業(yè)務(wù)，2018年拓展到30多個城市，2019年達(dá)到50多個城市，“現(xiàn)在高鐵一小時內(nèi)能到的城市，網(wǎng)眾驗(yàn)房均能觸及。”
2015年網(wǎng)眾的驗(yàn)房收入為20多萬元，“公司在倒貼錢做驗(yàn)房”，2016年收入達(dá)到了300萬元，2018年驗(yàn)房收入達(dá)到800萬元，年平均增速達(dá)60%以上。
到了2019年，網(wǎng)眾驗(yàn)房的全年驗(yàn)房收入3300萬元，增速達(dá)312.5%。“前幾天年底復(fù)盤時，公司高層期望2020年驗(yàn)房總收入能達(dá)到5000萬元。”
米奇表示，從2018年開始，網(wǎng)眾開始對接大開發(fā)商訂單，一年時間，開發(fā)商客戶數(shù)量從4家拓展到30多家。其中，萬科2019年訂單總額達(dá)到1800萬元，占驗(yàn)房總收入的54.5%。
米奇稱驗(yàn)房行業(yè)是一個千億級市場，目前全國有上萬家大大小小的驗(yàn)房公司，但真的規(guī)模化、系統(tǒng)化運(yùn)作的公司不超過100家，行業(yè)龍頭尚未出現(xiàn)，網(wǎng)眾試圖用“互聯(lián)網(wǎng)+驗(yàn)房”電商模式突圍。
于鑫透露，2020年搭窩計(jì)劃與大眾點(diǎn)評、安居客等平臺合作，基于樓盤驗(yàn)收數(shù)據(jù)推出施工質(zhì)量、樓盤不合格率等排行榜，搭窩未來定位更傾向于“家裝監(jiān)理數(shù)據(jù)公司”。
·驗(yàn)房師名片 ·
在新加坡、加拿大等國家購置房產(chǎn)，驗(yàn)房是必不可少的環(huán)節(jié)。購房者和經(jīng)紀(jì)人談好價(jià)格后，會請專業(yè)鑒定師從技術(shù)角度分析房產(chǎn)瑕疵和估值等情況，并出具報(bào)告，類似資產(chǎn)價(jià)值證明書。
不同于國外驗(yàn)房主要活躍在二手房交易環(huán)節(jié)，國內(nèi)驗(yàn)房主要集中在新房領(lǐng)域，2015年以前，房屋驗(yàn)收主要針對毛坯房，對房屋主體結(jié)構(gòu)、地面平整度、面積等方面簡單測量。
2016年后，全國各地陸續(xù)出臺全裝房、成品房相關(guān)條例，在綠色建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)推動下，帶精裝修的新房開始普及起來。
房屋竣工后，住建委工程質(zhì)量監(jiān)督部門會對房屋主體結(jié)構(gòu)、水電暖等進(jìn)行驗(yàn)收，對項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)。
具體到精裝房，由于涉及每套房屋的具體裝修質(zhì)量，通常都是業(yè)主自行委托驗(yàn)房機(jī)構(gòu)來檢驗(yàn)。
在這種情況下，擁有裝修或工程監(jiān)理領(lǐng)域的從業(yè)人員，一部分轉(zhuǎn)化為專業(yè)的驗(yàn)房師，對新房門窗、墻面、磚材、廚衛(wèi)等細(xì)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量鑒定，并出具驗(yàn)房報(bào)告，作為業(yè)主和開發(fā)商對證的依據(jù)。
關(guān)鍵詞： 驗(yàn)房行業(yè)
