追問“租不起”
房租暴漲突然顯現(xiàn)在幾個一線城市。
而人們發(fā)現(xiàn)，這背后除了原本就緊張的
供需關(guān)系外，或許還有新晉資本的參與和推動，
但是在這場萬眾對資本熱烈的審判背后，
房租暴漲被分析出多種原因。
是否應(yīng)該急急給資本判刑?
而政府又應(yīng)該扮演什么樣的角色?
房地產(chǎn)論壇水木社區(qū)里的帖子終于引爆了人們對房租上漲的情緒。而此時，正值8月，租房的旺季。
一位自稱是天通苑房東的人，給帖子打上了“資本盯上租房，要吸干年輕人的血”的標題。他寫到，自己擁有一套120平方米的三居室，出租時預(yù)期價位在7500元/月，而后引來自如和蛋殼公寓的爭搶，兩家中介公司相繼抬價之后，房子以10800元托給了蛋殼公寓。
而此時，原我愛我家副總裁胡景暉高調(diào)辭了職，放出長租公寓運營商以高出市場價20% 40%的價格爭搶房源的消息，矛頭直指自如和蛋殼公寓。而后，他自己通知十余家媒體，又三次更改地點，最終在通州宋莊開了個人發(fā)布會，要向政府“隔空喊話”。
8月19日，北京房地產(chǎn)協(xié)會約談了自如、相遇、蛋殼公寓等10家主要的住房租賃企業(yè)負責(zé)人，要求其承諾不漲租金，同時拿出共計12萬余套庫存房源投向市場。
在這場萬眾對資本熱烈的審判背后，房租暴漲被分析出多種原因。是否應(yīng)該急急給資本判刑，而政府又應(yīng)該扮演什么樣的角色?
一線城市房租異動
房租成為熱點話題時，李海波正在跟自如的管家爭吵。
他看見自如公司在8月20日發(fā)了聲明，表示“全國九城續(xù)約房源租金較去年簽約價漲幅不超過5%。”而自己位于望京“慧谷陽光”的房子在8月24日到期，管家在8月9日讓他續(xù)了費，一年前3060元的房租漲到了3890元，漲幅約27%。這是打完服務(wù)費8.8折之后的結(jié)果。管家告訴他，因為是老客戶，才爭取下這個價格，不然得交的是4290元，而且不盡快交就沒有優(yōu)惠了。
這是一套三居室的房子。其中一間是客廳的隔斷，也就是李海波的屋子，15平方米左右。因為公司搬到望京，他也從北京南部的豐臺搬了過來，租金漲了一倍，但只要十分鐘就能到單位。時間成本在他看來更為重要。
在今年，公司再次搬遷，移到了中關(guān)村，他為此要付出一個小時的地鐵車程和每月200多元的交通成本。此次房租漲價，他決定要個說法。他把自如“全國九城續(xù)約房源租金較去年簽約價漲幅不超過5%”的回應(yīng)發(fā)給管家，管家告訴他，得按照8月9日續(xù)費的日期來看，這在自如公布回應(yīng)之前，所以沒有辦法再調(diào)整房租。李海波一怒之下?lián)艽蛄?2315投訴。
而這輪房租波動，究竟?jié)q幅多少，涉及區(qū)域如何，并沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)和準確的統(tǒng)計。從北京市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)來看，今年7月，居民租賃房房租的環(huán)比漲幅是0.2%，同比漲幅為2.8%，1 7月的漲幅則是3.1%。這與鏈家旗下的貝殼研究院所提供的今年7月租金環(huán)比上漲2.6%，以及胡景暉所說的環(huán)比上漲6.2%，均不相同，甚至大相徑庭。
另一個數(shù)據(jù)來自中國房價行情官網(wǎng)。同樣是今年7月，顯示的北京住宅平均租金為92.33元/平方米·月，同比上漲21.89%，環(huán)比上漲2.63%。而成都住宅平均租金為32.38元/平方米·月，環(huán)比上漲0.45%，同比上漲30.98%;此外，重慶的平均租金則為29.83元/平方米·月，同比上漲26.44%，環(huán)比上漲0.57%，皆遠高于北京。
從《中國新聞周刊》所問及的十余個位于北京不同區(qū)域的租客的回答來看，漲價并不普遍。有位于通州果園和西城廣安門的租客并未感受到房租上漲;也有租客在大興長豐園的房租從3500多元漲到了4500多元，從而搬到了通州北苑，以2350元租下了此前1800元的一個房間;一位海淀的租客正好趕上了約談之后的續(xù)費，原先漲價1000元的費用被壓到了100元。
8月17日，胡景暉在一場電話會議中炮轟了自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商，通過抬高收房價格而擴大房源數(shù)量，成為租金暴漲的導(dǎo)火索。他稱，大規(guī)模長租公寓資金鏈出現(xiàn)斷鏈，比P2P暴雷后果更嚴重。圍繞房租的輿論似乎就此走上高峰。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民對《中國新聞周刊》表示，這次主要還是一線城市的房租異動，重要的原因在于供求偏緊。
此次約談之后，10家企業(yè)分別拿出了如下數(shù)量的房源：自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯(lián)行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世杰佳園400間、潤邦潤家150間。
而對于全北京出租房源的總數(shù)，也未有官方數(shù)據(jù)。鏈家集團董事長左暉曾公開提到，這個數(shù)目大約在750萬套上下。據(jù)公開資料，自如所有的房源是70余萬套。
《中國新聞周刊》向蛋殼、自如詢問房源等數(shù)據(jù)，均被拒絕。而蛋殼公寓一位內(nèi)部人士對《中國新聞周刊》稱，此次承諾的這2萬間房源，是指未來兩個月內(nèi)，租賃到期而被釋放出來的，以及在預(yù)估中，將要收房和準備裝修裝配的。
貝殼找房回復(fù)《中國新聞周刊》，就北京地區(qū)而言，貝殼租房頻道的在線可租真房源接近5萬套。其平臺上，北京市每月到期重新上線或新開發(fā)房源在2.5萬套左右。在線房源中，朝陽區(qū)占比最大，接近三成;豐臺、海淀、通州分列2、3、4位，占比均在10%左右。
相比之下，來自鏈家研究院的一則數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國租房人數(shù)將達到1.9億。這既是租房的缺口，也是長租市場的爭搶空間。
政策的空間
這個空間，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)已有預(yù)測。他在2016年底發(fā)布的行業(yè)研究報告中提及，2020年和2025年，中國房產(chǎn)租賃市場的租金規(guī)模分別約為1.6萬億元和2.9萬億元，而到了2030年將會超過4萬億元。
這樣的積累和發(fā)展要從2010年開始。
當(dāng)年4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中，要求“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”“房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)”。
而后，公寓市場開始蠢蠢欲動。魔方公寓、You+、未來域、優(yōu)客逸家等企業(yè)開始盯住中低端公寓，專門針對青年流動人群。隨后一年，鏈家公司的自如也開始正式啟動。在2013年，魔方公寓獲得了A輪投資，數(shù)目達數(shù)千萬美元。
李海波在2012年來到北京，剛畢業(yè)的他在豐臺挑中自如的出租房，一兩千元的租金和整潔的房間讓他覺得是合適的。畢竟，離公司不遠，也省去了自己鑒定房東的麻煩。他在那個房子里一住三年，直到公司搬遷。
2016年后，新的公寓品牌不再增多，李海波也在習(xí)慣下認定了自如。長租公寓企業(yè)也開始轉(zhuǎn)向運營。據(jù)公開數(shù)據(jù)，這時的公寓企業(yè)已經(jīng)超過千家，有17家品牌拿到了資本的投資，另一方面，國企開發(fā)商開始試水租賃市場，長租公寓的格局發(fā)生轉(zhuǎn)變。
“一線城市處在調(diào)控的狀態(tài)。”國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民稱，“也就是，限購、限貸之下，二手房業(yè)務(wù)不是特別好做，也會加強對租賃業(yè)務(wù)的投入。”
萬科、龍湖、復(fù)星、旭輝等房企的入局讓這兩年的長租市場進入迅速增長階段。根據(jù)易居中國旗下房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，有三分之一規(guī)模排名前30的房企已經(jīng)展開了相關(guān)業(yè)務(wù)。
集中式長租公寓就開始于萬科集團。在《萬科住房租賃專項公司債券募集說明書》中寫到，公司的長租公寓業(yè)務(wù)由2014年啟動，目前累計服務(wù)租客超過10萬人。“泊寓”長租公寓品牌，就是其在三千億元規(guī)模中推出的一個極小板塊。
而后，龍湖地產(chǎn)成立了創(chuàng)新事業(yè)部來分管長租公寓等新版塊，推出了“冠寓”品牌。復(fù)星則跟途家和未來域合作，世茂房產(chǎn)找上了愷信亞洲，旭輝則聯(lián)合了華東師范大學(xué)。
它們和自如、蛋殼、我愛我家等分散式長租不同是，有自己的整棟房源和物業(yè)。“就像批發(fā)和零售的價格相比，可以想到還是有一定優(yōu)勢。”原旭輝領(lǐng)寓國際社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人、現(xiàn)上海楓聯(lián)股權(quán)投資管理有限公司管理合伙人高杰對《中國新聞周刊》說。
目前，旭輝簽約的房源將近4萬間。高杰坦率地說，此前他們商議了目前的三個目標是，速度、效率和效益，“但現(xiàn)階段主要的目標還是發(fā)展速度，效益和效率就會放在二三位。而對于速度，也就是在房源爭搶上發(fā)力，會有增長較大的目標，大概增速在每年50%。(我們給房主的)租金確實是拿到房源的優(yōu)勢。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進談到，長租公寓通常會通過改造舊物業(yè)、收購私人物業(yè)進行專業(yè)化運營和通過土地開發(fā)過程中設(shè)定條件來進行項目開發(fā)這三種方式來獲取房源。
其中，土地的高價是胡景暉一直認為的房租漲價核心原因。
資本驅(qū)動
在高地價的前提下，租金回報率是長租公寓企業(yè)叫屈的痛點。
SOHO中國董事長潘石屹近日在微博中稱，“北京住宅金回報率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本。”
資產(chǎn)證券化成為長租公寓企業(yè)增進融資的方式。近兩年，包括自如在內(nèi)，數(shù)家長租公寓企業(yè)成功發(fā)行了ABS(資產(chǎn)證券化)來獲取資金。而在分紅的驅(qū)動下，抬高租金，這也成為此次租金上漲下被詬病的一點。
“如果長租公寓要能夠快速發(fā)展的話，肯定要借助一些資本的力量來主推它。”原旭輝領(lǐng)寓國際社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人、現(xiàn)上海楓聯(lián)股權(quán)投資管理有限公司管理合伙人高杰稱，“證券化的前提一定是物業(yè)進入到持續(xù)的運營期，也就是它能夠產(chǎn)生比較良好的運營回報的時候才能高度地證券化。”
就在今年4月25日，中國證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，提出將重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債券性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。
此時，自如已發(fā)行“中信證券—自如1號房租分歧信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”ABS，發(fā)行規(guī)模5億元。旭輝領(lǐng)寓的REITs“高和晨曦—中信證券—領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專項計劃”也獲批，總額度30億元。蛋殼公寓剛剛設(shè)立全國首單分散式長租公寓租金收益權(quán)公募ABS“天風(fēng)—蛋殼公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，規(guī)模2.035億元。
就在今年初，自如完成了40億人民幣A輪融資，由華平資本、紅杉資本中國基金和騰訊三家領(lǐng)頭。作為投資人的華平中國區(qū)聯(lián)席總裁程章倫看中了由中國城鎮(zhèn)化下約70%的大中型城市“新市民”構(gòu)成的租賃消費群體。
很難說清，分紅的驅(qū)動對房源擴張、房租上漲的利弊各有幾分。對于所謂的“新市民”而言，更加顯而易見的是對租賃企業(yè)提出的各種支付環(huán)節(jié)和支付方式有所疑慮。
李海波在自如的出租房住了六年，曾按照管家的推薦使用過京東白條，覺得利息過高，最終還是用手頭暫時寬裕的存款走季付完成房租繳納。
而在通州住了兩年的陳航，去年續(xù)租時，因是老住戶，服務(wù)費被打了八折，而由于提前兩個月續(xù)租，在此基礎(chǔ)上又再打了七折。房價漲了幾百元，但是折扣下來“感覺還能接受，甚至比換房的成本要低”。在支付時，管家推薦了自如專項分期，聲稱比京東白條利息低，每個月便宜幾塊錢。陳航手頭緊，為了能夠按月支付，同意了這個方式。而在2017年底，曾因為綁定的招行與自如出現(xiàn)合作問題，無法使用，被迫換了銀行卡。這讓陳航對自如的資金鏈始終心有顧慮。
就在前一星期，杭州一家公司名為“杭州鼎家”的長租公寓公司破產(chǎn)，約4000租客受到損失，而其模式就是將獲得的租金放于6家網(wǎng)貸平臺進行融資，再用此獲得的資金接著獲取房源，由此拿下5000間長租公寓。
把租客交付租金轉(zhuǎn)換成對金融平臺的貸款，而長租公寓企業(yè)先從金融平臺獲取一年的租金，這筆資金沉淀讓租客覺得，是用自己的信用來套利。
監(jiān)管缺位
8月23日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門開始調(diào)查“房租貸”的違規(guī)使用情況，稱如有查到必定嚴懲。
除此之外，自如在裝修房東的空置房時，為了提高分散房屋的利用率，通常在客廳打造隔斷。在去年大興火災(zāi)之后，市場需求量增加一直被長租公寓領(lǐng)域看做機會，但自如租戶從隔斷房中被驅(qū)趕也是存在的事實。
對此，高杰稱，“在拆違上，上海的力度比北京還要大，而上海的租金卻沒有北京上漲厲害，我覺得很大原因是我們整體上是沒有一個系統(tǒng)性的考慮。一方面在政府拆違的時候沒有從供給角度去增加，市場上原有的違章建筑被拆完了以后，租房的人都是利益導(dǎo)向，這些人被驅(qū)趕完以后只能去租政府政策下合理合法的房子，市場上的需求量就會大。”
“很難說，租金上漲跟去年的清理有多大關(guān)系。住在簡陋住房的人，出來以后，一些人也離開了北京，不是找價格更高的住房去住了。”國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民認為，“對這樣一些產(chǎn)業(yè)集聚過程中的城市，可能更多的是要結(jié)合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，結(jié)合城市的整體規(guī)劃，包括人口控制的規(guī)劃，及時提供相應(yīng)的租房，無論是租還是住都能夠跟產(chǎn)業(yè)集聚，城市空間調(diào)整優(yōu)化升級能夠匹配。”
然而，究竟長租公寓企業(yè)對市場的影響力是否有這么大的比重?鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)提到，就北京現(xiàn)在的租房市場格局，自如等長租機構(gòu)占比僅是10%，其他中介40%，二房東為40%，還有10%是業(yè)主。
而萬科集團總裁祝九勝公開說道，長租公寓運營商在北京的滲透率其實不到5%，在深圳的滲透率不到2%，“難以助推房價的上漲。”
“如果不是出現(xiàn)這一輪房租的異動，我倒是非常贊同政府應(yīng)該出臺相應(yīng)的政策來支持長租公寓。”劉衛(wèi)民稱，“無非就是兩個方向，一是降低空置率，通過各種渠道，例如引入固定人群，讓現(xiàn)金流更多。另外一方向，就是對長租項目，特別是新建的長租項目，降低土地供應(yīng)的成本。”
楊現(xiàn)領(lǐng)則判斷，未來的格局會是，50%為專業(yè)機構(gòu)化管理市場，40%是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場，剩下10%是房屋分享。
李海波的室友因為這次漲價，搬離了他們的房子，在附近找了一家離地鐵步行25分鐘的房子，仍然找的是自如。剛來北京時，他找過直租的房東，在交接時總是因為冰箱的破舊和墻面的剝落跟房東發(fā)生分歧，最后，給房東的5000元押金也沒有要回。“還是希望尋找中介公司。”
幾位業(yè)內(nèi)人士表示，目前政府缺乏監(jiān)管和相應(yīng)的權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計是他們最為困擾之處，而政府過分監(jiān)管也將是市場不能消化的問題。
去年，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，其中就曾明確提出直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息，以引導(dǎo)當(dāng)事人合理確定租金價格。
今年8月21日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務(wù)中心等部門，依托北京市12345政府服務(wù)熱線，開通打擊“黑中介”投訴舉報專線，用以投訴中介機構(gòu)無照經(jīng)營，或打隔斷出租、哄抬房租、惡意克扣租金、押金等等。
而劉衛(wèi)民覺得，“政府其實有個很重要的公共職能就是風(fēng)險提示，對現(xiàn)在明顯波動的市場做明顯的標記，提示大家如何正確對它做估價，然后讓大家在健康有序的投資環(huán)境下在這個領(lǐng)域經(jīng)營。”
