圖片來源：視覺中國

“我們在一年的時間里，光是千畝大盤就拿下了4個”。

6月初的一個下午，融信中國第四事業部總裁張海明向界面新聞描述了他們在鄭州一年開疆擴土的成果。

由于受到調控政策的影響，這樣的拿地效率在其他二線城市已經很難做到了，而鄭州因為其土地市場一二級聯動的特殊性，使得即便進入市場比較晚，但仍有機會將這里變成企業的“糧倉”。

“鄭州的土地出讓仍是一二級聯動為主，拿地成本并不高”，融信中國第四事業部營銷管理中心總經理孫群存告訴界面新聞。

截至目前，融信第四事業部擁有一二級聯動項目預計面積959萬平方米，貨值2000億，土地成本在2000-4000元/平方米之間。

當然，這種拿地方式使得開發商的很多工作需要前置，比如前期的土地盡調、拆遷前的控規、全盤的規劃和推演等等，“開發商前期需要墊資，最后還有一部分資金返還，這些都有明確規定，但哪一層面預留多少開發商卻要核算清楚”，鄭州一位市場人士向界面新聞表示。

在鄭州，開發企業一般提前三年就開始介入拆遷、補償、支付過渡費、建設安置房等一系列工作。最終的土地出讓也只是象征性地走過場，一般以底價成交并定向輸送，同時政府會返還60%-65%的土地款給開發商。

這就是被稱為與城改相配套的“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”的模式，也是鄭州多年來政商形成的游離于市場之外的默契。

鄭州市場人士對此表示，之所以形成這樣的模式，是因為鄭州有著大量的城市改造項目，但是政府沒有足夠的資金投入，引入開發商進行一級開發似乎是不錯的選擇。

但這種模式導致前期進場的房企大多數是本地企業，外來一線房企根本沒有機會獨立參與城改項目，只能通過合作、買二手地等方式拿地。而外來開發商要想獨自拿地，就只能拿位置偏遠的地塊。

隨著越來越多的一線房企進入鄭州，市場化程度逐步提高，這種模式也在向公開招拍掛模式轉變中。

今年3月22日，鄭州公布《鄭州市人民政府關于進一步完善大棚戶區改造工作的意見》，鄭州市大棚戶區(含城中村、合村并城、老舊片區)改造工作原則上實行“政府主導拆遷安置，市場化運作開發建設”的改造模式進行。嚴禁擅自與社會企業簽訂任何形式的一二級聯動協議，做到“先安置、后開發”。

“現在隨著市場慢慢規范，粗放型的一二級聯動也在收緊”，張海明表示。

大量棚戶區改造也帶動了鄭州房價上漲，但在熱點二線城市中，鄭州還是屬于調控能見效的城市。5月份，鄭州商品住宅銷售21256套，均價8241元/平方米;二手房共成交4614套，成交均價10669元/平方米。新房雖然環比小幅上漲，二手房卻環比持平，同比還略微下跌，但這也是一個典型的一手房價倒掛的城市。

從供應端來看，根據規劃2018年鄭州市將供應土地33281畝，其中供應住宅用地15844.5畝，比2017年的宅用地12600畝略有增長。

另外，2018年的3月，鄭州市商品住宅的庫存出現了一個明顯轉折，庫存開始下降，3月份庫存約400萬方，比二月減少了50萬方，1~4月份，鄭州房地產投資同比增長近30%，銷售面積同比增加23.61%。

截止到4月底，鄭州的庫存去化周期下降至7.4個月，但這仍舊高于南京、西安、武漢等其他二線熱點城市，這幾個也是在新一輪“搶人”爭奪戰中出手最狠的城市。

鄭州多名市場人士向界面新聞表示：“鄭州市場調控效果非常好，沒有出現火爆的場面，房價還會漲，但是市場很平穩。”

而從需求端來看，雖然鄭州也在吸引人才，但本地以及周邊城市的人群才是最主要的購買力。

2018年二線城市陷入了人才搶奪戰，西安、南京、武漢等20多個城市接連出臺一系列人才引進政策，送房、送錢、送戶口，政策力度之大前所未有。

不過，搶人才很快就演變成了搶房子，各大城市的房地產市場紛紛進入“搖號”時代，長長的落戶隊伍與長長的售樓處等待搖號的隊伍交相呼應，炒賣房號、關系戶、號子費、茶水費的生意在人群中慢慢鋪開。

但在這場搶人、搶房的浪潮中，鄭州似乎是一個被忽略的城市。

其實在去年，鄭州就推出了“智匯鄭州”的人才計劃，到2020年，鄭州要集聚100名國內外頂尖人才，3000名重點產業急需緊缺人才、2000名社會事業領軍和專業骨干人才，新增40000名高技能人才，每年吸引20萬名高校畢業生在鄭創新創業。

為此，鄭州既給戶口又給錢，落戶政策甚至照顧到了農民工群體。據介紹，經過審核、公示等環節，鄭州現已發放青年人才生活補貼三批2962人次，累計發放補貼資金444.45萬元。

統計顯示，從2018年1月2日起，鄭州市全面啟動青年人才補貼政策申報受理工作，截至4月16日，全市共申報4408人，其中，本科2246人，碩士2085人，博士77人，但這與西安4個月搶了30萬人相比，鄭州的人才引進效果一般。

不過作為河南省的單核城市，鄭州對周邊的城市人口依然有著強大的吸附力。

2017年鄭州市常住人口為988.07萬，到2020年，鄭州市域總人口預計將達到1245萬人，而且鄭州還在向周邊不斷擴張，像融信中國剛進入鄭州，2018年的銷售額預計在能達到50到100億元，強大的本土購買力對鄭州市場也有很強的支撐。

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責任編輯：張義凌