6月10日，北京市政府就城市更新行動發布《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)。明確首都城市更新行動的類型——老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平房(院落)更新以及其他類型。同時，對備受關注的城市更新配套政策也全面披露，其中包括規劃政策、土地政策和資金政策。
將建立城市更新正面清單
在規劃配套政策方面，《指導意見》明確，對于符合規劃使用性質正面清單，保障居民基本生活、補齊城市短板的更新項目，可根據實際需要適當增加建筑規模。增加的建筑規模不計入街區管控總規模，由各區單獨備案統計。
《指導意見》還明確，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，老舊小區現狀公共服務設施配套用房可根據實際需求用于市政公用、商業、養老、文化、體育、教育等符合規劃使用性質正面清單規定的用途。同時，在滿足相關規范的前提下，可在商業、商務辦公建筑內安排文化、體育、教育、醫療、社會福利等功能。
在符合規劃使用性質正面清單，確保結構和消防安全的前提下，地下空間平時可綜合用于市政公用、交通、公共服務、商業、倉儲等用途，戰時兼顧人民防空需要。在按照《北京市居住公共服務設施配置指標》等技術規范進行核算的基礎上，滿足消防等安全要求并征詢相關權利人意見后，部分地塊的綠地率、建筑密度、建筑退界和間距、機動車出入口等可按不低于現狀水平控制。
可分期補繳土地價款
土地政策配套方面，《指導意見》給出了七大方面，即：
一更新項目可依法以劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)等方式辦理用地手續。代建公共服務設施產權移交政府有關部門或單位的，以劃撥方式辦理用地手續。經營性設施以協議或其他有償使用方式辦理用地手續;
二在符合規劃且不改變用地主體的條件下，更新項目發展國家及本市支持的新產業、新業態的，由相關行業主管部門提供證明文件，可享受按原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉讓需辦理用地手續的，可按新用途、新權利類型，以協議方式辦理用地手續;
三用地性質調整需補繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長期限不超過1年;
四更新項目采取租賃方式辦理用地手續的，土地租金實行年租制，年租金根據有關地價評審規程核定。租賃期滿后，可以續租，也可以協議方式辦理用地手續。
五更新項目不動產登記按照《不動產登記暫行條例》及相關規定辦理。
六經營性服務設施可按所有權和經營權相分離的方式，經業主同意和區政府認定后，將經營權讓渡給相關專業機構。
七在不改變更新項目實施方案確定的使用功能前提下，經營性服務設施建設用地使用權可依法轉讓或出租，也可以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權等進行抵押融資。抵押權實現后，應保障原有經營活動持續穩定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關人權益不受損。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄向北京商報記者表示，老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平房(院落)更新等行動，從人文角度來說，是出于居民居住安全性和舒適型考慮，提高居民幸福感和城市歸屬感;從區域發展來看，更新改造等行動可改善城市面貌，提升整體發展效能，推動產業機構優化升級，同時也是貫徹落實中央會議精神的重要舉措。陳霄認為，城市更新也將成為2021年政府工作的一個重要方向。
涉及政府投資主要由區級財政承擔
在資金配套政策方面，《指導意見》明確，城市更新所需經費涉及政府投資的主要由區級財政承擔，各區政府應統籌市級相關補助資金支持本區更新項目。與此同時，對老舊小區改造、危舊樓房改建、首都功能核心區平房(院落)申請式退租和修繕等更新項目，市級財政按照有關政策給予支持。對老舊小區市政管線改造、老舊廠房改造等符合條件的更新項目，市政府固定資產投資可按照相應比例給予支持。同時，鼓勵市場主體投入資金參與城市更新;鼓勵不動產產權人自籌資金用于更新改造;鼓勵金融機構創新金融產品，支持城市更新。
具體來看，包括實施老舊小區綜合整治改造，根據居民意愿可利用小區現狀房屋和公共空間補充便民商業、養老服務等公共服務設施;可利用空地、拆違騰退用地等增加停車位，或設置機械式停車設施等便民設施。鼓勵老舊住宅樓加裝電梯。
對房屋行政主管部門認定的危舊樓房，允許通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造，具備條件的可適當增加建筑規模，實施成套化改造或增加便民服務設施等。鼓勵社會資本參與改造，資金由政府、產權單位、居民、社會機構等多主體籌集。居民異地安置或貨幣安置后騰退的房屋，可作為租賃房等保障房使用。
明確老舊廠房改造利用業態準入標準，在符合規劃的前提下，優先發展智能制造、科技創新、文化等產業。鼓勵利用老舊廠房發展新型基礎設施、現代服務業等國家和本市支持的產業業態;鼓勵利用老舊廠房補充公共服務設施。鼓勵老工業廠區通過更新改造或用地置換的方式實施規劃，增加道路、綠地、廣場、應急避難場所等設施。五環路以內和城市副中心的老舊廠房可根據規劃和實際需要，補齊城市短板，引入符合要求的產業項目;五環路以外其他區域老舊廠房原則上用于發展高端制造業。
鼓勵老辦公樓、老商業設施等老舊樓宇升級改造、調整功能、提升活力，發展新業態。允許老舊樓宇增加消防樓梯、電梯等設施，允許建筑功能混合、用途兼容;鼓勵對具備條件的地下空間進行復合利用。
在符合《北京歷史文化名城保護條例》有關規定及歷史街區風貌保護要求和相關技術、標準的前提下，對首都功能核心區平房(院落)進行申請式退租、換租及保護性修繕和恢復性修建，打造共生院，消除安全隱患，保護傳統風貌，改善居住條件。騰退空間優先用于保障中央政務功能、服務中央單位、完善地區公共服務設施。同時，鼓勵騰退空間用于傳統文化展示、體驗及特色服務，建設眾創空間或發展租賃住房。
鼓勵對城市公共空間進行改造提升，完善市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，優化提升城市功能。鼓勵特色街區、生態街區、智慧街區建設，打造安全、智能、綠色低碳的人居環境。鼓勵傳統商圈調整產業結構、優化商業業態、創新營銷模式、激發消費潛力，有效增加服務消費供給。支持產業園區更新改造，推動產業轉型升級、騰籠換鳥，構建高精尖產業結構。促進城市更新與疏解整治促提升專項行動有效銜接，合理利用疏解騰退空間。加快推進城鎮棚戶區改造收尾工作。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，城市更新工作的開展，有助于促進城市舊容換新顏，也有助于提升城市的居住品質。“北京新提出的城市更新方案，具有系統全面的特征，尤其是針對北京具體的城市發展情況，對包括核心區平房等的更新提出了相關政策，具有非常好的指導價值，有助于后續北京城市的更好發展。”
城市開發方式全面轉型
作為首批參與北京老舊小區改造的愿景集團，其城市更新事業部總經理劉楚在接受北京商報記者采訪時表示，北京市出臺的關于《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》，是深入貫徹中央戰略決策指示，落實2020年中央經濟工作會議具體指示精神，開創“北京特色”小規模、漸進式、可持續更新的有力舉措。推動首都城市更新行動，要達到的推動城市結構優化和城市品質提升兩個目的：一是推動城市結構優化。《意見》中特別提到“圈層引導”概念，將北京市規劃分為首都功能核心區、中心城區、城市副中心、平原地區和生態涵養區等不同區域，因地制宜推動城市結構整體優化。二是推動城市品質提升。首先是存量建筑領域：包括老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平房(院落)更新以及其他類型的存量建筑品質提升;更為重要的是以家園中心、社區會客廳等一系列空間為載體，圍繞“七有”、“五性”需求，植入更多服務業態提升空間品質。
在劉楚看來，《意見》中整體組織實施路徑與參與方式規定十分清晰。從確定實施主體、編制實施方案，審查決策、手續辦理，明確指導了不同市場主體如何參與到城市更新中。《意見》中對更新過程中產權特別復雜難以劃分的空間，可由區政府來確定相關的實施主體。
配套政策的制定，包括規劃、土地、資金政策等。無論在資產端或是資金端，都給予了政策支持，特別是對投資實施主體有明確的回報機制和政策指導，可以更加激發市場化主體的參與性和積極性。
“總體，從中央作出決策以來，到北京市落地出臺相應的政策文件，其實都提到了要轉變城市開發建設的方式。所以核心城市，特別是北京這種超大型的城市，開發建設的方式一定是要從新建的開發轉向存量的更新。所以這樣一個文件的出臺，從實施路徑的配套政策，到金融支持等等，都給予一個比較強的信號，給了市場化主體很大的信心。后續，更多的市場主體會介入到城市更新領域中來。”劉楚接受北京商報記者采訪時如此表示。(記者 盧揚 榮蕾)
