2020年4月27日，鑫苑發布2019年債券年報。報告期內，實現營業收入96.91億元，同比減少10.31%;公司實現凈利潤6.62億元，同比增加8.3%，實現歸屬母公司股東的凈利潤7.45億元，同比大增77.49%。期內營業成本69.44億元，同比減少5.97%。

作為鑫苑主要收入來源的房地產開發業務，報告期內實現營業收入92.45億元。近兩年及一期房地產業務占鑫苑營業收入的比例均在94%以上。2017-2019年，公司房地產開發業務分別實現營業收入89.18億元、102.58億元和92.45億元，分別占當年營業收入的95.29%、94.92%和95.39%。

綜合來看，得益于完善的治理結構和成熟的業務布局，在經歷多輪地產行業周期后，鑫苑仍保持了穩健發展。根據中房協排名方面，鑫苑自2015-2019年以來穩定在60-70名之間，排名未有大規模躍升或下降，業務發展保持穩健。當下對于所有市場主體而言，在外部環境高度不確定背景下，“穩”或許是企業最大的制勝法寶。

資產負債結構持續優化改善

數據顯示，截至2019年末，鑫苑資產總計為590.36億元，同比增加3.51%。負債合計496.02億元，股東權益合計94.34億元，資產負債率為84.02%，同比減少0.46個百分點。

某券商分析師表示，房地產行業在計算資產負債率時，由于沒有扣除預收款，一般會導致房企負債水平被高估。扣除前與扣除后差值一般在30%—60%。從純經營性負債來看，很多房企的償債風險其實很小，未來發展很安全，從資本市場角度看，這些房企由于假性債務很高，一般屬于被低估值的公司。

鑫苑2019年扣除預收賬款后的資產負債率為46.92%，較2017年末和2018年末的58.23%和53.79%下降明顯，公司資產負債結構進一步得到優化。據統計，2019上半年房企去預收款后負債率榜單顯示，TOP50房企的資產負債率均值為49.6%，鑫苑2019年的數值低于平均值。另根據WIND數據，鑫苑扣除預收后的資產負債率水平位于行業較低水平，并且還優于一些大型房地產開發企業。

縱向來看，自2012年至2019年，資產負債率方面，鑫苑在扣除預收賬款后，鑫苑的資產負債率下降至40%-60%之間，尤其是2017-2019年，公司扣除預收后資產負債率呈逐年下降趨勢，公司安全系數越來越高。

此外，鑫苑剛性負債方面(包括短期借款、一年內到期非流動負債、長期借款和應付債券)，2019年末比2018年末處于下降態勢。有息負債方面，鑫苑保持以長期負債為主，公司貨幣資金可對短期負債形成有效覆蓋。長期負債方面，長期借款科目主要為開發貸，均對應明確的開發項目和明確的還款來源。2018和2019年，鑫苑短期借款規模下降較快，有息負債結構進一步優化。

同時，根據惠譽評級于2020年2月20日發布的《新冠病毒疫情下鑫苑的再融資風險仍低》之相關報告，“2019年鑫苑總債務已經下降，一年內到期的債務比例有所減少。

貨值儲備區位分布良好，去化能力強勁

從存貨規模和去化節奏看，鑫苑形成了一套自己的節奏。存貨方面，截至2019年末鑫苑賬面余額367.37億元，較2018年末的342.99億元有所提升，2019年去化情況和結轉收入有所優化。需要指出的是，房地產開發和銷售方面，鑫苑的存貨規模增速低于預收賬款增速，公司對開發節奏進行嚴格控制，防止因去化速度低于開發速度而引起的流動性壓力。

鑫苑主要的銷售城市包括鄭州、滎陽、濟南、徐州、三亞、西安、天津、長沙、成都、昆山、蘇州、青島、大連、湖州、佛山等地，和公司的貨值儲備區域對應，多地去化同步，貨值儲備變現效率較高。

在貨值儲備策略方面，鑫苑近年來新增貨值儲備主要位于鄭州、濟南、青島和成都以及北京、上海地區，其中鄭州占比最高。

從數據看，貨值儲備區位分布的良好以及鄭州房地產市場的健康發展，很大程度上對鑫苑銷售形成了有利氛圍。根據世聯行發布的《鄭州房地產市場2019年回顧與2020年展望》顯示，住宅銷售價格方面，2019年鄭州市八區成交金額1553.16億元，同比上漲3.46%，成交總量1151.10萬平方米，銷售均價13493.12萬元/m2。去化方面，2019年鄭州八區住宅存量最低為7月份的755萬平方米，最高為年末的988萬平方米，去化周期最低為6月份、7月份和9月份的7個月，最高為12月份的11個月，平均去化周期8.5個月。

此外，拿地方面，鑫苑主要以自主開發及運營為主，公司自2012年以來，少數股東權益和長期股權投資規模極低，截至2019年末僅5.60億元和4.34億元，公司表外項目很少，通過報表展現的盈利水平和資產負債率相比其他房地產企業更真實。

綜上，一面資產負債結構持續優化改善;另一面去化能力強勁，穩健經營，保持了充裕的流動性。由此，鑫苑的穩健也成為其決戰市場的制勝法寶。

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