重磅！深圳商業地產變天，官方發文：商辦樓可改造出租房！為何突放“利好”，分析人士這樣看

就在大家對深圳寫字樓空置率升高憂心忡忡的時候，一則消息突然來到。

為盤活存量閑置商業和辦公用房，規范既有商業和辦公用房改建租賃住房，切實增加住房租賃市場有效供給，深圳市住房建設局組織起草了《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(征求意見稿)，就《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(征求意見稿)公開征求社會公眾意見。

“商改租”也可以去“庫存”？

記者了解到，上述《通知》主要從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實施程序、保障措施五個方面進行規范。

對于改建條件，《通知》對可實施“商改租”的既有商業辦公用房進行了限定。具體而言，該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建：

1、已辦理不動產首次登記且不動產權證載用途為辦公、商業。

2、不存在查封登記等限制轉移登記的情形;如果存在抵押登記等他項權益的，必須同時取得所有他項權益人同意。

3、以宗地或棟為單位;不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。

對于改建要求，《通知》對商業辦公用房的改建提出了七個方面的要求，包括結構安全、消防安全、環保衛生、物業規范、用途限制、綠色改建和技術標準。其中，為鼓勵將符合條件的既有商業辦公用房改建為租賃住房，《通知》對“商改租”項目規定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且改建項目自聯合會審通過之日起5年內不能改變租賃住房用途。《通知》還明確，該類租賃住房不提供學位，考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質的情況下，主要是將商業辦公的建筑功能調整為商務公寓功能。

《通知》還指出，在深圳產業升級步伐不斷加快、互聯網對傳統商業持續沖擊以及整體經濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業辦公用房功能需隨產業升級進行調整，傳統工商業對空間的需求明顯下降，部分區域商業辦公出現閑置，原特區外商業辦公空置較明顯。此外，近年來深圳城市更新工改M0(即產業研發用房，類似于商業辦公)持續推進，向市場供應了大量的產業研發用房，加上已有的總部基地、商務區規劃，全市商業辦公供應量持續增長，可能加劇商業辦公用房閑置。

高力國際最近發布的數據顯示，2019年深圳全市甲級寫字樓市場新增供應同比增長12%到約70.7萬平方米。相應地，空置率同比上升1.8 百分點到21.2%，導致租金相應調整下降3.4%。高力國際認為，北上廣深等一線城市地產市場已步入存量時代，關注“存量盤活”已成為商辦樓宇可持續發展的重要出路。通過存量優化可激活老舊(閑置)物業多方面價值增值，最終實現“業主，租戶，政府”三方共贏。

所以，有市場人士認為，就在大家對深圳寫字樓空置率升高憂心忡忡的時候，“利好”突然殺到。

“商改住”受阻 “商改租”卻得到鼓勵

此前，一則由住房和城鄉建設部與國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部委聯合發文整頓住房租賃市場秩序的消息，在2019年末激起房地產市場上的各方熱議。

這則名為《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》(下簡稱《意見》)的文件，從六大方面發力整頓規范住房租賃市場。值得注意的是，該文件對商辦、廠房等非住宅改造為租賃住房的管理口徑有所調整，要求各地制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策，改造房屋應當符合建筑、消防、環保等方面的要求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，強調整體確權、性質不變的導向，是為了防范分拆分割等做法，比如說部分物業可能是存在既銷售又出租等情況，這樣容易形成分散的出租房源，對于租賃的管理會增加難度。

此外，“商改租”與“商改住”雖只有一字之差，但區別巨大。據不完全統計，自2017年以來，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等十余個城市紛紛發布政策限制“商改住”。而這些政策的共同點便是：不得將擅自將商業辦公類項目改變為居住用途。只是，在“商改住”全面受阻的同時，“商改租”卻在不少城市得到鼓勵。除了深圳，早在2018年上海在《上海市城市總體規劃(2017-2035年)》的公告中，明確提到 “可以將多余存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房”。

去年7月，廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局聯合印發的《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，明確允許部分廣州市內已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房在產權性質不改變的基礎上，改造成住宅功能;用戶的水、電、氣價格也按住宅收費標準;但只能用于出租，不能銷售。

影響如何？

在現實中，商業辦公用房和廠房改居住，雖非第一次被官方提出，但向來是個敏感話題。

在深圳南山區塘朗片區，由幾十棟舊工業廠房改造而成的長租公寓集悅城，儼然成為了一個“藝術小鎮”。記者調查發現，雖然是舊工業廠房，但集悅城從外形上看與新建的大樓沒有差別，房間的裝修與布置也極其“文藝”，一樓以配套餐飲為主，家電家私全齊，對于年輕人來說的確很具吸引力。與鄰近的城中村塘朗村只有一路之隔，但與塘朗村的城中村房源相比，經過改造之后租金翻了近一倍。

由此可見，對于因城市發展、產業升級而“誕生”的一批無法適應新生產方式要求的老廠房而言，被改造成為租公寓等居住形態，成為了越來越多的企業眼中包含巨大的利潤空間的業務。但另一方面，有經營長租公寓項目的投資人告訴記者，由于缺乏相關規定，無論是廠房宿舍改成的公寓，還是純工業廠房改成的公寓，過去都很難通過消防審批。

從“控房價”到“控房租”， 深圳一直在出招，只是整體租金上漲的趨勢仍未發生變化。有市場人士認為，將一些合適的商業項目轉作住房租賃，既可以盤活商業物業的存量資產，也將有利于增加城市的住房租賃的供應，平抑房租價格。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對深圳來講，近幾年受互聯網行業的沖擊，商業體量的飽和以及部分企業外遷等影響，騰出了很大部分城市空間。與此同時，隨著深圳人口的增加和居住需求的增大，迫使租賃住房快速的發展，但原有的商品住房租金水平太高，再加上城中村只是租賃的一部分。特別對于深圳的人才來講，很難滿足體面的租賃需求，所以就需要把存量住房空間盤活起來。深圳未來發展的是現代服務業，是一個高度人口密集型的產業，對人口的吸引力還會大規模的增加，所以在住房供應體系和模式上需要進行改革。

關鍵詞： 商辦樓可改造出租房