2019年的杭州樓市，經歷了春節后的火爆、調控的加碼、預期的回穩、市場的分化，逐漸走向供需平穩。那么進入2020年，杭州樓市又將何去何從?
由于前兩年杭州的土地供應量位居全國前列，當這些土地轉化成房源，2020年的房源供應量相當充足，再加上調控措施短期內不會退出，而雙限土地限定了房價，全年很有可能走出一條平穩的曲線。
杭州房地產調控
將保持連續性穩定性
因城施策，一城一策，有的城市在放松調控，那么杭州呢?
在1月7日召開的浙江省住房和城鄉建設工作會議上，2020年的主要任務中，第一條就是聚焦“房住不炒”，著力保持房地產市場平穩健康發展。
建設廳強調了“長期”二字——“長期堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’和不作為短期刺激經濟增長手段的定位，狠抓房地產調控不動搖，保持政策連續性穩定性。全面落實因城施策和穩地價、穩房價、穩預期的長效調控機制。壓實房地產平穩發展城市主體責任，杭州、寧波要嚴格實施‘一城一策’方案，其他9個城市要加快推進。要盡快出臺我省落實房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的實施辦法及評價考核措施，常態化開展‘月監測、季評價、年考核’工作。”
這也意味著，杭州的房地產調控將保持連續性、穩定性，對于樓市的影響也是保持穩定。
雙限地透露杭州板塊房價
今年相比去年持平或微漲
地價向來是判斷未來房價的依據之一。不過，隨著去年6月底“雙限”土拍新政出爐，未來新房售價自地塊出讓時就已被鎖定，無須像過去那樣進行推測。也就是說，只要讀懂地塊出讓時設置的新房限價，未來房價走勢也就一目了然。
去年杭州市區(含富陽、臨安，下同)共出讓48宗“雙限”地塊，幾乎涵蓋樓市的各個板塊。其中望江新城、江河匯作為房價的第一梯隊，限價都為6.98萬元/m2(含精裝)，與目前同板塊標桿樓盤的售價持平。濱江區政府、錢江世紀城、三塘等板塊出讓的地塊，新房限價被摁在5萬元/m2(含精裝)以下。金沙湖、桃源、運河新城等板塊，新房限價“3萬+”。蕭山、富陽、臨安等遠郊板塊，新房限價主要集中在“2萬+”。
據錢江晚報購房寶數據顯示，大多數板塊中，今年出讓的地塊新房限價與當前在售樓盤銷售價格持平。即便是像錢江世紀城這樣的當紅板塊，限價也依然沒有突破5萬元/m2。
當然，也有部分板塊的新房限價有了突破，主要集中在運河新城、濱江核心區、青山湖科技城、富陽核心區等。比如濱江西興單元地塊4.92萬元/m2(含精裝)的新房限價，比在售的曉風印月提高了2000元/m2左右，漲幅不到5%。
相對而言部分遠郊地塊的限價突破尺度更大一些，但開盤后能否貼著限價賣也是個未知數，且體量不大，對房價的總體影響有限。
也就是說，“雙限”地塊已明白無誤地透露了今年杭州房價的底牌。主城區核心區域的房價將持平，部分遠郊板塊房價將實現微漲。這些微漲板塊，往往存在較大的規劃利好，或者板塊價值進入爆發期，不妨作為購房的參考。
150個純新盤待開
今年不用擔心買不到房
過去三年，杭州每年的土地出讓金總額都在2000億元以上，這在全國絕無僅有。連續三年充足的土地供應，使得杭州樓市的供應量充足。
據錢江晚報購房寶數據顯示，目前杭州市區共有150個左右的涉宅項目尚未首開，也就是人們常說的純新盤。剔除商業、公租房、自持等，住宅部分的可售建筑面積高達1417萬m2左右。雖說這些項目的所有房源不可能在今年全部入市，但由于限價并未出現松動跡象，且其中有48個項目屬于去年出讓的“雙限”地塊，早開晚開都是一個價，出于資金成本的考慮，加速推盤將會成為開發商的共識。
1417萬m2到底意味著什么?若以過去三年杭州市區商品住宅成交套均面積(約118m2)來計算，這些即將入市的純新盤將帶來12萬套左右的住宅房源。去年杭州賣出10.4萬套住宅，以此計算，這些儲備房源可賣14個月。
此外，市場上還有大量可售房源。去年首開的樓盤，今年還會不斷加推，進一步推高供應量。20個現房銷售項目，預計有一大半將會在今年首開并完成銷售，帶來上萬套可售房源量。目前杭州市區可售商品住宅已接近4萬套，鑒于潛在供應量充足，今年的住宅庫存量將穩中有升。
隨著價格倒掛嚴重的“紅盤”越賣越少，今年杭州新房與二手房價格體系也將逐步趨近。這就意味著今年的購房者中，投資客的比例將會進一步降低。在房源總量充裕的情況下，買房難度也將大大下降，而這也將有助于市場進一步趨向平穩。
人口流入支撐市場
自住需求占主導
在房源供應充足的市場環境下，大漲的可能性已微乎其微，那么大跌呢?對于杭州這樣的城市，可能性也不大。
去年，杭州市區商品房成交138400套，顯示了旺盛的需求量。考慮到人才不斷流入，常住人口不斷增加，潛在購房需求不斷增長。即便今年杭州樓市的投資需求進一步下降，但首次置業及改善置業的需求將與人口總量同步增長。
相比新房市場，二手房市場的自住需求比例更高一些。去年原本屬于淡季的年底市場，成交量卻不跌反升。這也意味著，杭州樓市擁有穩定的自住需求，而這也正是樓市未來健康發展的關鍵因素。
