NO1:大浪淘沙的市場過程

冬意凌冽，寒風(fēng)呼呼。

樹梢枝頭的一抹黃葉，顫抖著離開了枝頭，在空中畫了幾個圈，歸于塵土。

破產(chǎn)或許就是這樣的命運。按《破產(chǎn)法》規(guī)定：資不抵債是破產(chǎn)認(rèn)定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2019年1月1日，廊坊市欣坊房產(chǎn)破產(chǎn)清算一案發(fā)布破產(chǎn)文書。

2019年11月28日，廣州匯港房產(chǎn)公司發(fā)布破產(chǎn)文書宣告破產(chǎn)。

在人民法院公告網(wǎng)，輸入“房地產(chǎn)+破產(chǎn)文書”檢索，自2019年1月1日至11月28日，共有459條消息。但仔細(xì)翻閱，有一部分不完全屬于房企破產(chǎn)案例。

1 浙江環(huán)達(dá)緊固件有限公司。經(jīng)查明該公司資不抵債，其土地房產(chǎn)已由當(dāng)?shù)卣諆Α?/p>

2 山東平陰糧食儲備倉庫。根據(jù)房產(chǎn)土地評估價值計算，該倉庫已資不抵債。

3 廣西新愉酒店公司公司。申請人北海望陽房產(chǎn)公司，也是債權(quán)人之一(公告文書發(fā)布兩次)。

4 上海寧鷹貿(mào)易公司。申請人上海萬順房產(chǎn)公司，也是債權(quán)人之一。

5 浙江億建房產(chǎn)策劃公司

以上所列舉的只是部分案例，分為三類：第一類是其公司資產(chǎn)包括土地房產(chǎn)。第二類是房產(chǎn)公司作為債權(quán)人申請該公司破產(chǎn)清算。第三類是房產(chǎn)行業(yè)的附屬關(guān)聯(lián)公司。

這部分不能算作房企破產(chǎn)案例，占比約20%。涉及“破產(chǎn)清算、重整、終結(jié)破產(chǎn)程序”等關(guān)鍵詞的房企共有252家。

2018年房地產(chǎn)破產(chǎn)文書是458宗，今年已超過去年，這是大浪淘沙優(yōu)勝劣汰的市場表現(xiàn)，今年房產(chǎn)調(diào)控持續(xù)、融資環(huán)境收緊、房企壓力加大，破產(chǎn)數(shù)量增多實屬必然。破產(chǎn)房企主要是三四線的中小型房企，拿地決策失誤、資金鏈緊張、盲目多元化等三大因素導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營不善，資不抵債引發(fā)債務(wù)危機而導(dǎo)致破產(chǎn)。

但就此與地產(chǎn)寒冬劃等號，顯然是不合情理的。

2018年年底全國有97938家企業(yè)，人民法院發(fā)布破產(chǎn)文書公告459宗，占比僅為千分之五，并且算上上節(jié)列舉情況，真正破產(chǎn)清算的房企只占有大部分比例，估計破產(chǎn)房企實際占比為千分之四。而在市場環(huán)境遇冷的2015年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量減少771家，今年與之相比僅為半數(shù)左右。

有進(jìn)有出，這是大浪淘沙的市場過程。從總的趨勢來說是市場集中度不斷上升，2016年前十房企的占有率為19%，目前占有率為30%左右，集中度提升是一個洗牌的過程，其他行業(yè)的發(fā)展規(guī)律也證明了這一點，汽車行業(yè)前五的占有率51%，空調(diào)行業(yè)是78%，手機行業(yè)是83%。

NO2：從加杠桿到減杠桿

目前房地產(chǎn)調(diào)控指向兩端，市場端，穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期，防止房價過快上漲所引發(fā)的風(fēng)險，僅今年前三季度各地出臺房產(chǎn)調(diào)控措施451次，資金端，融資環(huán)境不斷收緊加強監(jiān)管，強調(diào)開發(fā)商自有資金占有比率，2019年針對房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)站o的政策已經(jīng)超過25次，原重慶市市長黃奇帆認(rèn)為，控房價就是決不允許“背個銀行”炒地皮。市場端與資金端兩端的共同作用都指向一個目標(biāo)：開發(fā)商降低杠桿率，實際上是降低市場風(fēng)險強化市場穩(wěn)定。融創(chuàng)孫宏斌在最近一次公開講話中也認(rèn)為：限價其實是個好事情，首先，它幫助你把開發(fā)商的風(fēng)險降低下來。

而對于房企加杠桿負(fù)債經(jīng)營的增長模式，在孫宏斌看來，這種增長模式，在未來的空間越來越小，將更多依賴經(jīng)營現(xiàn)金流與股本金來發(fā)展。

未來的市場環(huán)境是增加穩(wěn)定性，減少不確定性，弱化房地產(chǎn)行業(yè)的可變性因素，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石，而不是地雷陣。穩(wěn)字當(dāng)頭，對于房企也是如此，過去市場的杠桿效應(yīng)，加劇了企業(yè)的博弈心態(tài)，而忽略了企業(yè)自身實際情況與市場環(huán)境的可變性，“七口鍋來五個蓋，最后只能靠邊站”，破產(chǎn)房企往往就是這樣。對預(yù)期收益做了樂觀估計，而忽略了成本底線的安全原則。如光耀房產(chǎn)選擇城市非核心區(qū)域的大盤項目進(jìn)行迅速擴張，這一類項目的開發(fā)往往需要一定的蓄勢周期，使房產(chǎn)開發(fā)與區(qū)域發(fā)展的時間周期一致性，結(jié)果項目位于偏遠(yuǎn)市郊銷售慘淡，上海的涵璧灣和天津的光耀城就是如此，最終深陷資金困局走上破產(chǎn)重組的黯淡道路。而中小房企自有資金偏少，看到房產(chǎn)形勢紅火，三兩個人湊在一起借助一定的地方資源入場搏一把，內(nèi)部管理的不專業(yè)與不規(guī)范，再加上市場環(huán)境的變化，個別企業(yè)無奈走上了破產(chǎn)之路。

目前房產(chǎn)行業(yè)的市場總量是穩(wěn)定的，2017年商品房銷售總額突破13萬億，2018年是15萬億，今年預(yù)計也在15萬億左右;2017年商品房銷售面積是16.9億平米，2018年是17.1億平米，今年預(yù)計也在17億平米左右;2017年全國平均房價7911元/平米，2018年是8737元/平米，到今年七月份時9300元/平米。通過這三組數(shù)據(jù)可以看出：價格行情是穩(wěn)中有升，銷售總額與銷售面積基本穩(wěn)定在15萬億元與17億平米兩個數(shù)字，目前，我國的城鎮(zhèn)化率約為60%，城市化進(jìn)程還沒有走完，未來仍有一定發(fā)展空間，市場總量也將繼續(xù)保持一定規(guī)模，15萬億元左右的市場總量今后可能會穩(wěn)中有降，但一定基礎(chǔ)的市場容量則是長期存在的。

NO3：另有緣由的破產(chǎn)危機

穩(wěn)定的地產(chǎn)行情，何來寒冬的預(yù)兆，但個別企業(yè)出現(xiàn)危機，并非是地產(chǎn)行業(yè)的因素，而是另有緣由。

曾經(jīng)排名第215位5的房企銀億集團(tuán)宣告破產(chǎn)重組，是因為多元化轉(zhuǎn)型失敗而導(dǎo)致的，2016年銀億轉(zhuǎn)型為“房地產(chǎn)+高端制造”雙主業(yè)，從地產(chǎn)業(yè)務(wù)抽血，耗資超過120億元，大手筆并購三家國外汽車零部件制造商，同時地產(chǎn)業(yè)務(wù)在雙主業(yè)戰(zhàn)略中地位下滑，陷入發(fā)展停滯的境地，2018 年全年銷售額僅 58.5 億元，較 2017年 67.8 億元的銷售額不升反降。這實際上加大了銀億集團(tuán)的資金杠桿率，2018年，汽車業(yè)務(wù)受行業(yè)影響，未實現(xiàn)業(yè)績承諾指標(biāo)，此時地產(chǎn)業(yè)務(wù)已不可能大面積輸血汽車零部件制造業(yè)務(wù)，造成企業(yè)遭遇流動性危機，最終走向破產(chǎn)重整。

創(chuàng)立于1988年的華業(yè)地產(chǎn)陷入困局，則是20011年收購礦業(yè)失敗埋下的隱患，華業(yè)涉足礦業(yè)失利后并未停下轉(zhuǎn)型多元化的腳步，而是通過規(guī)模舉債收購醫(yī)療機構(gòu)進(jìn)軍醫(yī)療行業(yè)，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，債券爆雷宣告轉(zhuǎn)型失敗。

從銀億和華業(yè)的案例可以看出，是企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型拖累了原有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而陷入困局。有安徽第一大房企之稱的國購集團(tuán)于近日宣告破產(chǎn)重整，則主要是因為操作失誤。

國購集團(tuán)成立于1993年，目前擁有健康醫(yī)療、智能制造、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)板塊，2018年，集團(tuán)位列中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)69強，國購集團(tuán)主要在安徽省范圍開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，國購布局的商業(yè)地產(chǎn)項目區(qū)域板塊內(nèi)競爭激烈，市場趨于飽和，特別是近年商業(yè)地產(chǎn)整體趨勢低迷，反映到銷售端就是回款速度下滑，意味著國購資金鏈承壓較大，對國購現(xiàn)金流提出了較高的要求。可同時國購布局的多元化業(yè)務(wù)存在著虧損。

國購集團(tuán)除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還布局了醫(yī)療健康、智能制造、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等。值得一提的是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，國購收購了化肥公司司爾特。2016年10月，國購以15.8億元受讓司爾特1.8億股流通股股份，持股比例25.27%，成為控股股股東。受讓價是8.8元/股，目前二級市場價在4.83元/股，虧損在45%。化肥行業(yè)是產(chǎn)能過剩的行業(yè)，并且司爾特的產(chǎn)銷率只有72%，對于國購的操作有些不解?同時國購在二級市場投資操作多年來并不順利，有的項目虧損面較大。

國購案例反映了房企多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的迷茫，是聚焦主業(yè)基礎(chǔ)上的多元化還是廣撒胡椒面的多元化?如果國購一直聚焦于商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的開發(fā)，或許國購又是另外一番局面。

NO4：涼意吹過的日子

不是地產(chǎn)行業(yè)不行了，而是過往的觀念和判斷要跟上市場形勢的變化。

穩(wěn)字當(dāng)頭的房產(chǎn)市場，房價大漲暴漲的概率為零，同時也是高杠桿時代的結(jié)束，市場將進(jìn)入一個長時間的平穩(wěn)周期。

不是寒冬，而是初秋或初春，不時有一些涼意。

吹面不寒楊柳風(fēng)!

關(guān)鍵詞： 459家房企破產(chǎn)