杭州又一家長租公寓“爆雷”了。近日有讀者爆料稱，杭州中擇房地產(chǎn)代理有限公司因無力支付租金，向房東打白條。錢報記者調(diào)查后了解，該公司僅運營一年半時間，就收進了800多套房源，但“高收低租”以及對租金市場錯誤判斷的結(jié)果，是資金鏈斷裂。目前該公司已欠房東2000多萬元。
房東租客上公司協(xié)商
一次性交了半年房租
才住一個月房東就來趕
今年9月底，田小姐看中了濱江區(qū)海威新界的一套Loft兩房。經(jīng)過一番討價還價，租金談到了5600元/月，但是要求半年一付。
“一開始帶我看房的是另一家中介公司，直到簽合同的時候我才知道這是中擇房產(chǎn)的房源。”田小姐說，最終她與中擇房產(chǎn)簽訂了為期一年的租房合同，租期自2019年9月28日至2020年9月28日。
向中擇房產(chǎn)一次性支付了半年房租之后，田小姐搬進了新家。可是入住才一個月，10月底的一天，房東突然找上門來。“房東說他沒有收到中擇房產(chǎn)支付的租金，要求我搬走。如果不想搬，那就把租金交給他。”田小姐說，雖然之前對長租公寓爆雷的事情也有耳聞，但發(fā)生在自己身上還真有點懵了，“要么走人要么給錢，如果不照辦的話，房東威脅說要停水停電。”
直到這時田小姐才得知，中擇房產(chǎn)付給房東的租金是6800元/月。而同小區(qū)的相似房源，正常的租金大概是6000-6200元/月。“后來我聯(lián)系上了中擇房產(chǎn)的老板，還好他沒跑路。他承認公司沒錢了，已經(jīng)給房東打了欠條。”
對租金市場判斷失誤
“高收低租”資金斷裂
中擇房產(chǎn)成立于2017年，注冊地址為蕭山。顯然，這是一家初創(chuàng)型的長租公寓公司，但為何在這么短的時間內(nèi)就倒下?
“現(xiàn)在回過頭來看，最大的問題是誤判市場形勢。”11月19日，在中擇房產(chǎn)位于蕭山天匯園的辦公室，中擇房產(chǎn)老板李雪雷面對突然到訪的記者，倒也沒有躲閃，而是大方地承認自己的失敗。
出生于1989年的李雪雷，從業(yè)經(jīng)驗并不豐富。“開辦中擇房產(chǎn)之前，我干過一年多的中介。選擇自己創(chuàng)業(yè)，主要還是因為看好杭州的租賃市場。”李雪雷說，前幾年杭州房租幾乎每年都會上漲，讓他覺得這錢實在太好賺。
“公司收進來的房子一般要求房東簽3年。如果租金逐年上漲，再加上有3個月的免租期，即便是高收低租，后面兩年還是有機會盈利的。”李雪雷告訴記者，和很多同行一樣，中擇房產(chǎn)選擇高價搶收房源。
但現(xiàn)實很殘酷。“2018年底，我們公司在蕭山的歡騰金座一個小區(qū)就收了350套房源。原本以為春節(jié)過后可以高價租出去，可沒想到今年的市場出奇得冷，根本就租不動，無奈之下租金只能一降再降。”李雪雷說，歡騰國際的房子光賬面租金每套就要損失800元/月。
此外，還有居高不下的空置率。據(jù)李雪雷透露，即便租金一降再降，平均空置率仍高達12%，空置期最久的要超過半年。
而在李雪雷的計劃中，原本還有一項額外收入，不過最終也落了空。“我們公司的房源以酒店式公寓為主，屬于商業(yè)性質(zhì)，地址可以注冊公司。把這些注冊地址租出去，按照市場行情一年可以收取2000多元，可是這一塊也沒有做起來。”
此外，像中擇這樣的小公司，還有一筆不菲的支出，那就是房源推薦費和租客中介費。“我們這樣新開的公司，不太可能會有房東或租客直接找上我們，都是要跟其他中介公司合作。無論是推薦房源還是介紹租客，都是要付半個月的租金作為傭金。一來一去，一套房子一個月的租金就沒了。”
“其實我們公司七八月份的時候資金就很緊張了，后來又苦苦支撐了兩三個月。到了10月25日，公司打完最后一筆租金之后，再也支撐不下去了。”李雪雷坦言。
曾想過跑路
最終給房東打2000萬元欠條
中擇房產(chǎn)之前，杭州有多家長租公寓爆雷，不少公司負責(zé)人選擇跑路。“說實話我也想過跑路。咨詢過律師后，我決定還是留下來面對現(xiàn)實。”李雪雷說。
10月28日，中擇房產(chǎn)向業(yè)主發(fā)出通告：“公司因經(jīng)營不善，現(xiàn)資金短缺導(dǎo)致無法正常運作……預(yù)計明年八月，中擇的資金就會大量回籠。”
李雪雷表示，由于無力支付租金，中擇房產(chǎn)決定與房東協(xié)商重新簽訂合同，將原先的3年租期改為租客已交租金期滿為止。同時，李雪雷以個人和公司的名義，將未支付的租金以及違約金向房東寫下欠條。“我們一共收了800多套房子，主要位于蕭山和濱江，目前已經(jīng)處理了500套左右。”李雪雷說，如果800多套房子全部處理好，欠條總金額將達2000多萬元。
據(jù)悉，中擇房產(chǎn)從2018年上半年開始收房，到10月底資金鏈斷裂，實際運營時間前后一年半左右。也就是說，李雪雷一年半欠下了2000多萬元債務(wù)。記者在一份欠條上看到，李雪雷承諾給房東的還款期限為18個月，并承諾支付每年5%的利息。
中擇房產(chǎn)拿什么還債?對此，李雪雷向記者表示，明年8月將有一個新交付的酒店式公寓，已托管給中擇房產(chǎn)。由于前期有較長的免租期，預(yù)計可產(chǎn)生2000萬元左右的租金收益，基本上可以彌補目前的資金缺口。中擇房產(chǎn)通告中聲稱明年8月資金大量回籠，說的正是此事。
不過，這一說法卻遭到部分房東質(zhì)疑。“到底有沒有這事，我們不知道;即使有，后面是否有變數(shù)，真不好說。李雪雷確實是給我打了一張欠條，但如果最終還不出錢的話，等于是廢紙一張。我現(xiàn)在只希望早點拿回房子，至于欠款和利息，真不抱希望了。”房東羅先生表示。
此外，欠條留下的不僅是債務(wù)，還有房東和租客之間的“趕客大戰(zhàn)”。
記者手記
野蠻生長的長租公寓
需要規(guī)范運營
近年來，長租市場風(fēng)生水起，但同時又雷聲四起。
從李雪雷的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷來看，長租公寓市場的資金門檻和專業(yè)門檻都很低。一家沒有任何背景的初創(chuàng)型小公司，房源規(guī)模也能做到800多套，可見這個市場的生長有多野蠻。
野蠻生長的背后，是“高收低租”的潛規(guī)則。給房東的租金足夠高，給租客的租金足夠低，再用傭金吸引其他中介，一家長租公寓公司就可以運營了。
再漂亮的海市蜃樓，也只是虛幻的假象。要求租客租金半年或一年一付，給房東一月一付，其中的現(xiàn)金流雖然可觀，但若“高收低租”的問題不能真正解決，資金池遲早斷流。
近期，杭州房管部門出臺新規(guī)，要求從12月11日起所有出租房都必須網(wǎng)簽備案。此前，還曾發(fā)布過《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)(征求意見稿)》，要求設(shè)立租賃資金專用存款賬戶，金額為租賃企業(yè)所有運營房源2個月的租金總額。一旦爆雷，這筆資金將優(yōu)先用于彌補房東和租客的損失。同時，擬將建立黑名單制度，及時發(fā)布預(yù)警。
從魚龍混雜到健康規(guī)范，任何一個行業(yè)都有一個發(fā)展過程，長租公寓也不例外。當(dāng)然，在這一過程中需要市場各方形成合力：監(jiān)管方制定合理的游戲規(guī)則，企業(yè)方加強行業(yè)自律，房東和租客保持應(yīng)有的理性。惟有此，一個成熟的市場才有可能出現(xiàn)。
長租公寓資金斷裂員工失聯(lián) 租客"被貸款"影響征信
在北京朝陽區(qū)財滿街8號樓里，北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司設(shè)立的北京總部共有三層辦公點。自10月末以來，這棟樓里幾乎每天都會聚集一批前來討賬的人。11月開始，圍繞昊園恒業(yè)的矛盾集中爆發(fā)。在租客中，有的稱每月按時交付房租卻被中介或房東趕出住所，有的稱退租后并未收到退還押金和剩余租金，且貸款和征信仍有問題。而房東則表示，中介并未如期交付房租。
聚焦長租公寓爆雷 如何打破“規(guī)模不經(jīng)濟”魔咒？
近期，長租公寓“爆雷”事件，正在持續(xù)發(fā)酵。繼樂伽“爆雷”后，悅?cè)绻ⅰ⒛暇┚齽?chuàng)公司、喔客公寓、杭州德寓科技、國暢公寓等多家長租公寓又被曝拖欠房東租金，資金鏈出現(xiàn)問題。這些企業(yè)之所以出現(xiàn)問題，很大一部分原因在于盲目擴張房源。問題在于，長租公寓如何打破“規(guī)模不經(jīng)濟”的魔咒?又該如何實現(xiàn)盈利?
