“我們是嚴格按照政府的要求做的，內購是不存在的。”對于市場上傳出的內購消息，西山錦繡府的一位負責人如是告訴中新經緯客戶端。西山錦繡府是北京百余個“限競房”項目中的一個，由于政府限價較低、與周邊二手房存在著每平方米1~2萬元的價差，這個項目因此“未售先火”。
西山錦繡府展示中心沙盤 受訪者供圖
從2016年開始，北京出現了“限房價，競地價”地塊，這類地塊在限定銷售房價的基礎上競拍土地出讓價格。不同于共有產權住房，“限競房”仍屬于商品房，購房者只需滿足北京限購條件即可。
套利空間的存在，使得北京少數“限競房”項目出現“僧多肉少”的現象，一些樓盤也采取搖號選房的策略加以應對。不同于其他城市的搖號政策，北京“限競房”搖號是在開發商主導下進行的，這不免讓內部購房、捆綁搭售等各類未經證實的消息滿天飛。在一些購房者看來，限競房“網紅”樓盤是否能做到公開、公平、公正地銷售，是他們目前最為關心的問題。
內購消息不斷，項目負責人否認
西山錦繡府的開發商是北京紫光科城科技發展有限公司(以下簡稱“紫光科城”)，天眼查數據顯示，紫光科城有兩個法人股東，一個是紫光集團旗下的公司，另一個是紫光集團董事長趙偉國名下的私人企業控股的公司，后者是紫光科城的控股股東。
2017年11月，紫光科城以72.6億元的總價拿下了位于北京市海淀區西北旺鎮亮甲店村的上述地塊，按照當時的限價規定，該宗地商品住房銷售均價不超過58622元/平方米，且最高銷售單價不得超過61554元/平方米。
2017年正值北京房地產市場的高點，西山錦繡府5萬多元的銷售均價，與周邊的二手房價格形成了巨大的價差。不過，一年多過去了，該項目遲遲沒有入市，這引得不少購房者的遐想，期間，各類消息也不斷傳出。
至今年8月初，一個名為“西山錦繡府”的H5鏈接開始在北京的購房微信群中傳播，該鏈接介紹了項目的區位、建筑風格、戶型等情況。在H5的最后一頁，有一個市場調研的報名入口，在“公司名稱”一欄中，出現了十幾家紫光系企業名稱的選項，在“辦公地點”一欄中，又出現了紫光系各個公司辦公場所的選項。該鏈接流傳開后，不少北京的房產大V和購房者質疑紫光科城私下進行項目的內部銷售。
貝殼找房數據顯示，如今，西山錦繡府所在的西北旺區域周邊二手房的報價多在7.4萬元~8.2萬元/平方米，其中豪宅項目西山壹號院售價為10萬元/平方米，東馨園、東旭園等建成時間較早的老小區報價在6.6萬元/平方米。西山錦繡府住宅項目的面積有89平方米、155平方米、180平方米，以最小89平方米的戶型計算，購得該項目單套住房，至少獲利百萬元。
西山錦繡府項目工地 中新經緯 薛宇飛 攝
8月份以來，中新經緯客戶端所在的多個購房微信群內，都在討論該項目疑似存在的內購問題。中新經緯客戶端近日在西山錦繡府項目所在地看到，工地已經有吊車等工程機械在施工，不時有運輸車在工地出入。一名工人稱，現在正在挖基坑，工人的活動板房也正在搭建。
或許是為了回應外界的質疑，9月4日，西山錦繡府展示中心首次對外開放，但何時銷售、如何銷售仍然待定。9月6日，西山錦繡府項目的一位負責人在接受中新經緯客戶端采訪時說：“我們是嚴格按照政府的要求去做的，紫光內購是不存在的，而是在做內部調研，對市場摸一個底。紫光員工也是購房者，只是想看看產品與客戶的匹配度，指導我們的營銷工作。”
北京市海淀區房管局的一名工作人員對中新經緯客戶端表示，他們之前注意到了網上的一些消息，已經主動約談開發商，要求銷售時做到公平、公正。
開發商主導搖號，如何保障公平？
資料圖 北京一小區外景 中新經緯 薛宇飛 攝
有分析認為，按照西山錦繡府與周邊房價的價差，這一項目的后續銷售或較為順利，不排除會采取搖號選房的可能。西山錦繡府上述負責人稱，項目還未取得預售許可證，未來如何銷售要服從住建部門的安排。
一些熱銷樓盤實施搖號選房，成為保證購房者公平、公正買房的手段，在樓市火熱的2017年、2018年，上海、杭州、成都等數個城市相繼出臺了搖號選房政策。杭州市2018年4月發布通知稱，商品住房項目應采取公證機構主持搖號方式開展銷售工作，房地產開發企業應一次性公開銷售所有準售房源，不得分批銷售。
北京的共有產權住房一直采取著較為嚴格的搖號選房政策。根據規定，共有產權住房開發建設單位在區住房城鄉建設委(房管局)監督指導下，對符合條件的申請家庭進行公開搖號，確定選房順序。搖號應當使用全市統一的搖號軟件，搖號結果在區住房城鄉建設委(房管局)官方網站和銷售現場公示3天。
北京此前雖然有數個限競房項目采用了搖號的方式公開銷售，但限競房的具體搖號政策一直都未公布，有媒體2018年4月報道稱，北京限競房將大面積實施搖號選房。但時至今日，搖號選房只出現在個別熱銷項目中。
中新經緯客戶端注意到，由于限競房項目的搖號選房政策不明確，北京的一些熱銷樓盤時常傳出搖號不透明，內部購房，捆綁裝修、車位、儲物間等消息，購房者也抱怨搖中的概率低。2018年6月，作為北京首批拿到限競房預售證的瀛海府和金樾和著項目，開盤銷售時雖然均采取了搖號，但北京市住建委在巡查時發現，由于公示信息不全等原因，兩項目被立案查處。
一位不愿具名的房地產分析師對中新經緯客戶端表示，北京的限競房項目沒有統一的搖號政策，是由開發商在主導搖號選房。海淀區房管局的上述工作人員稱，項目是否搖號，要由北京市住建委來定，對于一些關注度較高的樓盤，按照慣例會采取搖號選房。這名工作人員還說：“政府不會介入搖號，如果項目采取了公正搖號，公證處會進行監督。”
上述分析師還稱，為實現較好、較快地去化效果，開發商主導下的搖號選房，在一定程度上成為篩選購房者資格的手段，比如讓全款客戶、愿意購買車庫等資金實力強的客戶先搖號、選擇好的戶型，資金周轉需要時間、公積金貸款的客戶排在后面。開發商這樣做，也有失公平。
為應對開發商在搖號中的人為排序，一些城市要求參與搖號的樓盤向剛需人群傾斜。杭州市規定，對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障;成都市要求，商品住房按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購房人”的順序搖號排序、依序選房。
市場下行，多數限競房銷售不理想
中原地產研究中心數據顯示，從2018年6月10日開始，北京合計入市的限競房項目達到60個，共計92期，供應住宅套數達42979套，但僅有18788套完成網簽。限競房平均網簽均價為48933元/平方米，網簽完成率只有43.7%。
該研究中心認為，限競房已經連續14個月出現供應大于簽約，除少數位置較好的項目簽約相對活躍外，大部分項目的去化難度越來越大。同時，限競房的供應量在下半年將會出現井噴現象。
前述分析師認為，因為市場呈現下行，限競房并沒有像之前預想那樣出現瘋搶，這可能也是政府部門不敢貿然出臺搖號政策的原因。據其了解，北京限競房市場上有很大一部分是換房需求，如果出臺了搖號政策，購房者就需要賣掉名下的住房才有資格參與搖號，顯然，在不確定能夠買到心儀的住房前，不會有多少購房者會冒險賣房以換取搖號資格。
“現在參與熱門樓盤搖號的購房者，一般都是先搖到號再去賣房或騰挪首付款，開發商也會給出一段時間讓客戶籌措資金。如果按照其他城市的搖號政策來執行，北京的熱門項目估計也賣不動。”這位分析師說。
