走過了“金三銀四紅五月”，開年以來成交活躍的杭州二手房市場，到6月終于顯出了一絲疲態。
杭州透明售房網的數據顯示，今年3月，杭州市區(含富陽不含臨安)二手房成交量為8920套;4月份為8833套;5月份為8729套，連續三個月保持高位運行。不過到了6月份，二手房成交量下滑到7903套，環比下降約9.5%。7月第一周，二手房成交量繼續下探，成交1711套，環比6月最后一周下降約19%。
去年的六七月間，是二手房行情的分水嶺，上半年和下半年冰火兩重天。而今年6月底出臺的“限房價、限地價”杭州土拍新政，讓樓市接下去的走勢成了未知數，今年下半年的二手房行情會重復去年的故事嗎?
杭州二手房價松動
急售房源降價幅度有點狠
在不少業內人士看來，目前的杭州二手房市場，確實處于敏感期。
所謂敏感期，即在外部壓力下，會出現價格松動的現象。當前杭州二手房掛牌量已突破8.2萬套，并且還在快速上升，一些房東急于置換或用錢，一些房東擔心后市有變搶先出手，便會選擇大幅降價。
最近，錢報記者就在中介圈里聽到了一個有點不可思議、令人唏噓的二手房故事。
市中心老牌中高端樓盤廣廈綠洲花園的一套69m2的房源，房東在2011年花了260萬元買下這套房子，還花了近30萬元進行豪華裝修。今年4月房源掛牌之初，房東的心理價位在300萬元以上。不料掛牌以來鮮有人問津。面對現實，房東不斷調整心理價位，上周該房源終于成功出售，最終成交價僅為245萬元，單價僅3.55萬元/m2。
從2011年到2019年，在樓市這波瀾壯闊的8年里，這套房子不但跑輸大盤，沒賺到差價，而且單從賬面就虧了15萬元，更別說其間的利息和沉沒成本。
事實上，最近二手房市場確實涌現了一批急售房源。
馮女士有一套位于市中心流水西苑的房子，98m2，頂樓躍層帶12m2露臺。因為個人原因需要周轉資金，三個月前馮女士把房子掛出來的時候，開出的掛牌價是387萬元。但這個價格根本無人問津。隨后馮女士不得不一路下調掛牌價到325萬元。即使是這樣的價格，中介雖然帶來了幾批意向客戶，但是看過房之后就再無下文。馮女士很焦急，中介建議她繼續往下調價。前兩天，馮女士說，這套房子終于成交了，最后的價格是300萬元，單價僅3.06萬元/m2。
我愛我家綠洲花園店店長黃建軍表示，與今年三四月份相比，近期二手房價格松動的案例確實有不少。黃建軍舉例，如最近剛出售的一套京都苑的房源，面積為158m2，掛牌已有一年時間。該房東掛牌價為700萬元，在去年下半年，曾經有購房者愿意以660萬元的價格購買，但房東并未心動。今年4月，房東完成了學區房的置業，急于用錢，便想盡快出售京都苑，但即使掛牌至660萬元，也無人問津。房東的心理預期只能一降再降，最終在近日，以總價610萬元并贈送車位將房源成功出售。
黃建軍認為，在當前新房限價、二手房掛牌量大的特殊時期，成交周期變得很長，對于誠心出售的房東來說，往往需要大幅降價才能夠真正成交。
土拍新政改變預期
購房者更傾向新房搖號
杭州雙贏機構總經理章惠芳認為，土地一級市場的價格傳導，最終將直接或間接傳遞到二手房市場。“限房價、限地價”的土拍新政下，或會放緩一部分購房者的置業腳步。部分購房者的預期會從此前的“突破限價”轉向近兩年房價不會松動，因此不會急于購房，而會再等待更合適的機會“上車”。
“在新房被限價的行情下，二手房市場看漲的可能性微乎其微。”章惠芳認為，就目前來說，價格明顯松動的二手房房源可能還是個例，不過到了下半年，在掛牌量持續上漲的情況下，成交量若仍然保持現在的狀態或下滑，那么價格松動的范圍將會擴大。
在錢報杭州房產購房群里，有不少意向購房者都表示，按照即將執行土拍新政的幾宗地塊的最高限價來看，兩年后的新房售價跟目前同板塊在售新房價格基本持平，個別甚至更低，那么二手房的性價比就更低了。有購房者說：“既然新房價格兩年內都不上漲，那就不考慮二手房了，耐心搖號買新房。”也有人認為：“有些板塊新房和二手房存在價格倒掛，土拍新政出來后，這些板塊的二手房價格肯定要回調，現在千萬不能去做接盤俠。”還有人說：“未來兩年的房價穩了，可以一邊搖號，一邊在二手房市場淘性價比高的房源。”
年底掛牌量或突破10萬套
二手房價格大概率小幅下行
在杭州我愛我家的2019樓市半年報里，認為下半年二手房市場的最大變數還來自于新房市場。在報告中，我愛我家分析認為，今年杭州的新房供應總量在1000萬m2左右，而上半年市區(不含富陽、臨安)的新房新增供應不到350萬m2，這意味著，今年已經過去一半，新房只增加了預期的35%都不到，還有65%的量可能會在下半年集中上市。如果新房按照預計供應的話，會在一定程度上壓縮二手房市場。也就是說，下半年二手房應該沒有漲價的動力，價格平穩，甚至小幅下行，是大概率趨勢。
浙江中原地產首席分析師荊海燕認為，今年下半年還有幾十個新樓盤交付，以目前的新增房源掛牌速度來看，年底杭州二手房掛牌量應該會突破10萬套。而土拍新政的出臺，對于二手房買賣雙方的預期都會產生影響，手頭有多套房的房東可能會加速拋售，議價空間將越來越大。“不過最關鍵的還是看土地市場的實際變化，如果執行土拍新政的第一批地塊拍賣結果顯示土地市場確實冷靜下來了，那對二手房市場會產生立竿見影的影響。”
