限價(jià)房大批量入市，“小陽春”倏忽而過，土地招拍掛理性而冷靜，寫字樓市場空置率上升……2019年已經(jīng)過半，北京樓市在各個(gè)領(lǐng)域呈現(xiàn)出不同的關(guān)鍵詞。2019年下半程已經(jīng)開啟，限競房還將采取哪些去化手段，新房和二手房市場將產(chǎn)生怎樣的輪動效應(yīng)?
新房
關(guān)鍵詞：井噴 數(shù)字：1.63萬套
成交量達(dá)3年最高 限競房成絕對主流
2019年上半年，北京新建住宅市場成交1.63萬套，成交金額達(dá)到了1227.22億元，成交均價(jià)為54809元/平方米。不論是成交量還是成交價(jià)，均創(chuàng)3年來同期的最高值。
在住宅項(xiàng)目成交排行榜中，去年的銷冠——中海寰宇天下，以56.39億元的成交額，再度登上了2019年上半年新建住宅的銷冠。
限競房作為北京樓市供應(yīng)的主力，自然也是樓市成交的主流。從上半年成交數(shù)據(jù)看，限競房共成交了9283套，約占新建住宅成交的57%;成交金額478億元，約占新建住宅成交的39%。
值得一提的是，在新房市場，別墅項(xiàng)目在今年上半年可圈可點(diǎn)。公開數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月北京別墅新增供應(yīng)同比增長74%，成交同比增長120%，成交均價(jià)同比上漲了48%，成交金額同比去年翻了2倍多。這其中，一類是以限競別墅為代表，總價(jià)在1000-3000萬元的入門級別墅。截至6月底，限競房別墅供應(yīng)占整體別墅市場比例已至73.68%，成為當(dāng)之無愧的供應(yīng)主體，成交占比也達(dá)到了34.27%。另一類是以老盤新推為代表的總價(jià)在5000萬以上的別墅。
二手房
關(guān)鍵詞：滑坡 數(shù)字：72603套
受新房分流影響 成交量處低位
據(jù)北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，北京二手住宅共成交72603套，成交面積636.36萬平米，可以說是從2015年至今的5年時(shí)間里，二手房市場上半年成交量的最低點(diǎn)。
從月度成交來看，1月—6月，二手房成交量只在3月份突破了1.6萬套，成交環(huán)漲163%，出現(xiàn)了“小陽春”。此后，成交一直持續(xù)下跌，4月成交了14440套，5月成交13764套，到6月，二手房成交則降到了11778套。整體來說，上半年北京二手房市場在3月回暖之后，重回下滑通道。
總體而言，2019年上半年，二手房市場出現(xiàn)了明顯的小陽春現(xiàn)象，成交量主要集中在3-4月份。后續(xù)受國管公積金收緊等政策的影響，市場再次出現(xiàn)退燒現(xiàn)象。加上投資需求被抑制下，整體市場很難有根本性的變化，北京二手房市場依舊處在低迷中。
對于此種市場情況，貝殼研究院近日發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)半年報(bào)》也認(rèn)為，一方面是政策依舊收緊，需求尤其是改善型需求釋放難度大，另一方面則是由于新房的分流，今年前5個(gè)月，北京新房成交同比增長1.6倍，新房成交占比提升近16個(gè)點(diǎn)。6月北京二手房成交均價(jià)62475元/平方米，同比持平，相對平穩(wěn)。
土地
關(guān)鍵詞：理性 數(shù)字：33宗
溢價(jià)率降低 不限價(jià)地塊頻出
2019年上半年北京經(jīng)營性用地成交33宗，總額910.025億元，成交31宗住宅用地，總額868.64元。
在成交的31宗住宅性用地中，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，不限價(jià)、限競房、共有產(chǎn)權(quán)土地基本成三分天下之勢。
對于北京土地市場，開發(fā)商表現(xiàn)出來了理智與冷靜。總體來看，參與招拍掛的29宗住宅用地，僅有3宗土地溢價(jià)率超過了40%，3宗土地溢價(jià)率超過30%，11宗溢價(jià)率低于10%，還有10宗土地底價(jià)成交，開發(fā)商拿地趨于理性，整體溢價(jià)率偏低。
值得注意的是，5月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委主辦了2019年上半年土地推介會，提到了將競買保證金收取比例由30%調(diào)整為20%，為企業(yè)降低財(cái)務(wù)成本。
值得關(guān)注的是，今年上半年北京土地市場呈現(xiàn)出的限競房縮減，不限價(jià)地塊大幅上升現(xiàn)象。市場分析認(rèn)為，在限競房供應(yīng)井噴的情況下，庫存問題已經(jīng)對開發(fā)商形成壓力。適時(shí)推出不限價(jià)地塊，以避免產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，利于市場去化。
寫字樓
關(guān)鍵詞：空置率上升 數(shù)字：8.4%
空置率達(dá)八年最高 7項(xiàng)目入市
高力國際近日在對北京物業(yè)市場回顧與展望中表示，受2019年度第三產(chǎn)業(yè)增速放緩等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，上半年甲級寫字樓空置率在2019年上半年末達(dá)到八年以來的最高值，租金小幅下調(diào);預(yù)計(jì)下半年的供給高峰將進(jìn)一步推高平均空置率至歷史新高，并拉低平均租金，市場趨勢有利于企業(yè)繼續(xù)降低寫字樓租賃成本。
2019年下半年，合計(jì)約61萬平方米的7個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中近75%的項(xiàng)目將位于CBD及周邊區(qū)域與麗澤金融商務(wù)區(qū)。“盡管我們預(yù)計(jì)部分業(yè)主將會提供更為優(yōu)惠的租賃條款，凈吸納量將因此比上半年大幅上升，但面臨下半年的供應(yīng)高峰，北京甲級寫字樓市場的整體空置率仍將比2019年上半年上升3.6個(gè)百分點(diǎn)至15.1%。”高力國際在報(bào)告中表示。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示：“傳統(tǒng)金融及傳統(tǒng)科技類租戶仍為需求的主要推動力;本土靈活辦公運(yùn)營商的擴(kuò)張速度明顯減緩;受互聯(lián)網(wǎng)投資熱潮降溫的影響，互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)的租賃需求大幅下降。
趨勢
限競房 多管齊下 去化壓力未減
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅
截至7月5日，北京共56個(gè)限競項(xiàng)目上市，累計(jì)供應(yīng)40114套限競住宅，簽約15914套，平均簽約率僅39.67%。限競住宅的庫存套數(shù)高達(dá)23509套，占到目前北京72140套商品住宅總庫存的32.59%。
為了加速去化，開發(fā)商采取了包括降價(jià)格、優(yōu)產(chǎn)品、差異化、加品牌多種措施。降價(jià)項(xiàng)目包括中海云熙、招商雍合府、泰禾北京院子二期、合景天匯廣場等; 優(yōu)化產(chǎn)品的項(xiàng)目包括中海望京府的南向四面寬四居，未來金茂府三室朝陽的77平方米兩居; 差異化包括長安云錦推出51平方米一居，江山風(fēng)華推出77平方米三居; 加品牌包括中國金茂將頂級的“府”系、萬科將改善產(chǎn)品線“翡翠系”等成熟產(chǎn)品線應(yīng)用到了限競項(xiàng)目中。
多管齊下，今年上半年，北京限競房的去化速度明顯加快。今年截至7月5日，共簽約10209套限競住宅，相比去年下半年的5705套銷量，漲幅為78.95%。然而，由于限競房的供量巨大且區(qū)域高度集中，造成市場庫存依然居高不下，去化壓力始終未減。
最近北京新房市場的成交漲速較快，主要是限競房成交升溫的拉動。當(dāng)前二手房降溫比較明顯，新房又有賴于客戶“賣舊買新”騰挪資金與資格，二手房的轉(zhuǎn)化流通功能減弱，舊房賣不掉，或賣不到購房者的心理預(yù)期價(jià)格，就會對下一步的新房置業(yè)形成不利的影響。隨著二手市場的成交下滑，下半年新房市場的銷量也可能會停止上漲，并逐步有所下行。
二手房 穩(wěn)中有降 博弈持續(xù)
麥田房產(chǎn)市場分析師趙紅娟
6月份北京二手房市場波瀾不驚，并未“入夏”。回看剛剛過去的上半年，政策環(huán)境“有保有壓”，調(diào)控方向未有變化，二手房市場整體表現(xiàn)亦是穩(wěn)字當(dāng)頭。
預(yù)計(jì)下半年央行大概率還將啟動降準(zhǔn)政策，在資金相對充裕的市場環(huán)境下，縱使“認(rèn)房又認(rèn)貸”的住房信貸政策難有調(diào)整，但住房按揭貸規(guī)模將有望增加，從一定程度上利于需求釋放，起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。
與此同時(shí)，新房市場繼續(xù)對二手房產(chǎn)生分流。限競房作為北京新房市場的供應(yīng)新秀，基于該類房產(chǎn)在價(jià)格上的優(yōu)勢，隨著下半年該類房產(chǎn)供應(yīng)量增加，對二手房市場的分流無疑仍將產(chǎn)生一定影響。
綜合來看，預(yù)計(jì)下半年北京二手房交易量將呈現(xiàn)穩(wěn)—升—降的小幅波動走勢特征。
具體來說，7月份和6月份將基本持平，隨著需求在近4個(gè)月(4月份-7月份)的持續(xù)積壓以及賣方價(jià)格松動，市場將出現(xiàn)階段性集中釋放，隨后價(jià)格微漲趨于穩(wěn)定，交易量將再次呈現(xiàn)穩(wěn)中有降。在政策走向穩(wěn)定的環(huán)境下，這樣的市場是買賣雙方博弈下較為理性的反映。
