“當初買房時開發商承諾贈送給我們20平方米院子，沒想到交房時卻少了6平方米。”這幾天，提起購買鄭州東的一處房產，家住鄭州的馬女士就很氣憤，院子“縮水”，多次找開發商討說法未果。
記者調查發現，開發商購房贈院子、送露臺等多種現象全國都很普遍。不少購房者愿意選擇，可是一旦出現問題就很難維權。
事件
買房送院子實際面積比承諾“縮水”
6月4日上午，大河報記者見到了馬女士。
其介紹，2017年4月，她在鄭州東以每平方米一萬三千多元，在某小區購買了一套170多平方米的房子，房子為復式，位置在三四層。當初，購房時開發商銷售人員承諾贈送20平方米的院子和40平方米地下室(地下室目前尚未交付)，不料今年4月底交房時她發現，實測院子面積時僅有14平方米左右。
馬女士說，當初在購房時，就是沖著這個院子才選擇此處房子的，而開發商售樓部沙盤中展示的北側第一排及第二排的院子形狀一樣，發放的宣傳彩頁中載明的戶型圖也一樣，并且銷售人員陳述這兩排的院子面積、戶型相同。現開發商更改了沙盤中北側第一排房子院子的形狀，并拒不承認承諾贈送20平方米院子。
馬女士告訴記者，交房時，該項目大客戶負責人承諾說，會盡快解決院子縮水的事情。但一個月過去了，至今沒有任何消息。之后，他們多次找他們協商未果。和她同樣情況的還有其他24戶。
另一名在此購房的業主也證實了這一點，他家院子也同樣存在“縮水”現象。
回應
向公司反映盡快給業主回復
6月4日上午11點左右，大河報記者陪同馬女士和丈夫一起，趕到了位于鄭州東某處小區。在記者見證下，馬女士和丈夫一起實地測量了院子，確實只有14平方米左右。
售樓部一名工作人員表示，每家每戶都有院子，每戶都不一樣，從40平方米至160平方米都有。記者詢問，贈送的院子屬于公共綠地嗎?上述工作人員沒有正面回答，而是說“個人私有，都是贈送的”。
該樓盤宣傳頁顯示，每家每戶都有庭院，這也得到了售樓部工作人員證實。
對此，記者聯系到了馬女士當初購買房子時的銷售人員，對方稱當天休息了，因核實不了記者身份，不回答任何問題。
“會向公司反映，盡快給業主一個回復。”隨后，營銷負責人劉先生在接受大河報記者采訪時稱，院子本身就是贈送的，并非購買，且每家每戶都不一樣。業主所說的20平方米，他稱當時銷售人員根本就沒有對此有過承諾。
記者表示，贈送的院子算不算侵占公共綠地?其稱，他們都是按照規劃建設的，這個問題可以問規劃部門。
調查
為吸引顧客開發商善打“噱頭牌”
“買房送小院、送露臺”，記者走訪調查發現，這些都是一些開發商賣房時，為了吸引顧客常用的宣傳廣告語，尤其是部分高檔別墅區。
看似撿到了大便宜，然而交房后出現贈送面積“縮水”的問題，卻讓不少購房者鬧心不已，找相關部門維權又比較難。
記者搜索發現，近年來，全國各地頻發買房送院子等糾紛，業主和開發商協商未果，打官司的現象也經常出現。
鄭州一家房地產公司一位不愿透露姓名的銷售經理坦言，其實很多所謂的“買房送院子”及“買房送露臺”等，只是一個噱頭而已，否則怎么要貴于其它樓呢?還有就是一般購房合同上，他們是不會把院子的面積寫上，否則就會給自己和公司帶來很多麻煩事兒。
上述銷售經理告訴記者，一般情況下開發商送的院子通常也只有使用權，而且還是所有業主的使用權，在他當銷售經理的幾年間，極少有屬于個人私有的。
“先把購房者穩住，后續有人找過來了再說，沒人找就圖個安靜。”另一位有著10多年銷售經驗的銷售人員告訴記者，在售房過程中，他們有很多“秘訣”，開發商基于吸引購房者的目的，抓住購房者“免費的不要白不要”心理。比如只要能成功吸引購房者，可以口頭承諾很多。后續具體問題具體解決，一般人不會注意院子面積大小，因為都是贈送的，有大有小。“不這樣的話，有時房子會很難賣，這也是行業潛規則。”
那么，馬女士所反映的開發商對于購房送院子到底是否違規，有無相關規劃，屬不屬于侵占公共綠地等問題，6月4日下午，記者分別聯系到了中牟縣住房保障和房地產管理局及中牟縣城鄉規劃局，相關工作人員記錄問題后表示，會給記者回復。然而，截至當晚7點發稿時，均未任何回應。記者多次撥打電話，前者一直無人接聽，后者稱下班了。
說法
應保留證據業主維權較難
對此，河南中豫律師事務所歐陽光律師認為，針對上述購房者講述的情況，如果房地產開發企業在其宣傳資料及樓盤沙盤中均向購房者明確表示贈送院子，房地產開發企業的銷售人員又向購房者承諾贈送20平方米的院子，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，本案房地產開發企業贈送購房者20平方米院子的承諾應視為商品房買賣合同的組成部分，房地產開發企業應履行贈送20平方米院子的義務。
河南英泰律師事務所趙鈺濤律師接受大河報記者采訪時說，《物權法》第七十三條明確規定：建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。
所以小區內的綠化用地有三種權屬：1.屬于城鎮公共綠地的。2.明示屬于個人的。3.屬于全體業主共有。對符合第二項明示屬于個人的需要具備兩個條件：一是該綠地規劃事前需經過規劃部門批準。二是出售時，需要通過合同、廣告或其它方式明示屬于購買業主專有。
趙律師說，根據相關法律規定，小區內與業主所購房屋相鄰綠地的權屬問題，其歸屬必須根據房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣合同及物權登記情況加以確定，業主只能在不動產登記證書和土地使用權證范圍內行使權利。
所以，如果開發商對所謂的“贈送”綠地有處分權的情況下，可以依法進行銷售或贈送，所獲贈業主將來可以對相關綠地進行確權登記，以保障自身合法權益。如果開發商拿公共綠地分割贈送給業主，以加大售房的成交機會并獲取商業利益，這種所謂的贈送也是違法的，有可能屬于欺詐行為，這種行為侵犯其他業主作為公共綠地的共有人的合法權益，相關業主也有權要求停止侵害、恢復原狀。
“建議業主保留證據，否則維權起來會比較難。”趙律師表示，開發商的口頭承諾只是承諾，但所有承諾應以書面合同為準。對于獲贈業主，如果獲贈是侵權的公共綠地，購房者可以要求解除合同，進行賠償損失。
提醒
購房者要謹慎購買免得帶來不必要麻煩
記者注意到，在國內一些地方，開發商除購房送院子外，還有很多五花八門的“做法”，比如說送車庫、買一層送一層等促銷手段，這種現象十分普遍，一線城市有，三四線小的地市也存在，但出現糾紛后，往往很難協商。
6月4日晚，一名房管部門的工作人員在接受大河報記者采訪時表示，一些情況下，有時開發商贈送的面積，并不能錄入房產證，不享受產權待遇。上述工作人員說，如果是這樣的話，那就意味著這個贈送面積在某種程度上可以算作違建面積，一旦遇到政府部門拆遷或者一些爭議糾紛的時候，購房者就很難保護自己的合法權益。
對此，趙律師提醒，購房者需要明白一個道理，不管開發商贈送的是什么，那僅僅是一種促銷方式。建議購房者要多長個心眼，不要被這些小花招給忽悠了。
提醒購房者要擦亮眼睛，選擇一些開發商有規劃手續所贈送的建筑物面積，購房者可到當地規劃部門查看有無規劃，沒有規劃的將不受法律保護。(記者 呂高見 攝影 張琮)
轉自中華網河南
