“2020年達到千億”。跳躍式發展的閩系代表房企陽光城(000671.SZ)，在掌門人林騰蛟的帶領下，提前達到了目標。
近日，陽光城發布2018年年報。2018年陽光城銷售額度首次突破千億關口達到1628.56億元，同比增長70.28%、經營性凈現金流入高達為218.31億元，同比增長147.55%，達到了歷史最高水平;凈負債率降至182.22%，同比減少70個百分點。2019年，陽光城將銷售指標鎖定在1800億元。
千億之下仍有隱憂，長江商報記者梳理發現，陽光城銷售額雖然破千億，但凈利潤率卻處于低位。2018年度凈利潤率是6.92%，未達年初8%的預期。有數據顯示，2017年的主流房企的平均凈利率已經達到12.4%。
與低利潤相伴的還有居高不下的負債率。根據財報，2018年陽光城凈負債率降至182.22%，同比減少70%。然而，易居數據顯示，2017年170家房企加權平均凈負債率為88.73%。
值得注意的是，陽光城財務費三年增長近15倍，2016年為4164.95萬元，2018年高達6.14億元，大增379.76%，其中利息費用達6.73億元，同比增加71.68%，利息收入3.14億元，同比增加93.30%。
“陽光城目前只注重擴張和銷售目標，而忽略了凈利潤率，是比較典型的擴張性思維。”財經評論員肖磊對長江商報記者表示，“凈負債率仍然遠遠高于平均線，一方面未來面臨更大的成本問題，無論是融資成本，還是利息負擔;另外企業未來的擴張或積極性將遭到抑制，所以整體來說會更依賴于更大的銷售目標，這種情況下有可能會導致非理性的決策等風險。”
針對相關財務問題，長江商報記者發送采訪函至陽光城，截至發稿前未得到回復。
銷售額首破千億
規模擴張和降低負債是2018年陽光城最亮眼的表現。
年報顯示2018年度，陽光城全年實現合約銷售金額1628.56億元，同比2017年的915億元增長77.98%，指標完成率116.33%;實現合約簽約面積1266.38萬平方米，合約銷售均價約為12859.96元/平米。營收同比增長70.28%，歸母凈利潤同比增長46.36%。公司合并報表總資產2633.97億元，較上年末增長23.52%;合并報表凈資產410.30億元，較上年末增長34.22%。
克爾瑞認為，規模的增長，一方面的得益于合作開發的撬動，另一方面也與企業不斷加強區域及城市深耕和持續優化營銷體系息息相關。近年來陽光城持續加大合作開發的力度，2018年上半年陽光城的權益銷售金額占比約為80.9%，下半年大幅下降至66.4%，2019年前兩月進一步下降至62.2%，可以看出合作項目對銷售的貢獻越來越大。
伴隨業績高增速，陽光城實現了財務指標特別是償債指標的大幅優化：有效降低扣除預收賬款的資產負債率至60.84%，同比減少6個百分點;有息資產負債率降至42.75%，同比減少10個百分點;凈負債率降至182.22%，同比減少70個百分點。
值得一提的是，陽光城2018年進一步加強了現金流管控，自2017年第一季度凈現金流開始首次轉正，2018年，經營性凈現金流入高達為218.31億元，同比增長147.55%，達到歷史高點，本期賬面貨幣資金378.48億元，占比總資產14.36%，公司預收賬款621.21億元，同比增長54.72%，同時房地產銷售回。顯著提升，平均回款率達到80.05%，達到歷史最高水平。
2019年，陽光城提出全口徑銷售目標1800億元，目標銷售增長率為10.5%，預計會將銷售回款的50%-55%投入拿地，預計拿地金額為800億元。
克爾瑞認為，按照近兩年的陽光城的銷售增長率來看，目標的制定較為保守，完成壓力不大。2018年末，陽光城總土儲建筑面積約為4418萬平方米，同比增長15%，權益面積占比約為62%，總貨值約5494億元。從目前陽光城的銷售規模和增長速度來看，土儲貨值略顯不足，需要進一步加大力度拿地，拓展土地資源。
截至2019年2月末，陽光城新增土地投資81億元，新增土儲面積100萬方，均集中于北京、南京、蘇州、福州等優質城市。銷售方面，在市場其他企業銷售增速放緩或不達預期的背景下，累計實現200億的銷售，同比增速達50%。
凈利潤率增長緩慢
陽光城銷售額突破千億的同時，面臨低利潤的尷尬，與行業主流房企水平差距相對較大。
根據財報，2018年度陽光城實現營業收入564.70億元，當期凈利潤39.06億元，同比增長75.30%;公司年度凈利潤率6.92%，未達年初8%的預期。中原地產統計數據顯示，2017年房地產行業主流企業，平均凈利率達12.4%。
對此，陽光城執行董事長朱榮斌回應稱：“確實，陽光城過去的基礎比較差，2018年結轉的是2016年的項目，當時的項目售價和盈利相對弱，沒有達到預期。”
肖磊認為，凈利潤率跟企業的經營狀況有很大的關系，成本控制以及產業鏈整體的掌控能力、競爭水平，決定了凈利潤的走向，陽光城目前看只注重擴張和銷售目標，而忽略了凈利潤率，是比較典型的擴張性思維。
與低利潤相伴的還有居高不下的負債率。根據財報，2018年陽光城有息資產負債率降至42.75%，同比減少10%，凈負債率降至182.22%，同比減少70%。易居數據顯示，2017年170家房企加權平均凈負債率為88.73%。
長江商報記者注意到，陽光城近年凈利率不斷下滑，2018年有所增長，但也很緩慢，2014年-2018年，凈利率分別為9%、8%、7%、6.72%、6.92%。
“希望通過三年的時間，把陽光城的凈負債率降低在100%之內。”在陽光城的業績會上，陽光城執行副總裁吳建斌許下承諾：“2019年將爭取回到150%，希望在2020年凈負債率可以降到100%之內。”
長江商報記者注意到，近三年陽光城的財務費、銷售費、管理費均有不同幅度上漲。長江商報記者梳理近年財報數據發現，2016年-2018年的財務費用分別為4164.95萬元、1.28億元、6.14億元。同比增長79.27%、207.33%、379.69%;銷售費用分別為4.84億元、9.61億元、17.57億元。同比增長5.91%、98.55%、82.83%;管理費用分別為，6.78億元、11.77億元、15.77億元。同比增長22.38%、73.60%、33.38%。
肖磊分析稱，主要的原因還是整體為了達到銷售目標而擴張成本提升所致，整體銷售成本在提升，在市場相對好一點的情況下對盈利的影響稍微小一些，但一旦市場遇冷，財務費用的大幅上升帶來的影響將比較大。
此外，2018年陽光城全口徑銷售金額1628.56億元，同比大漲77.98%，銷售回款率為80.05%。平均銷售均價為13145.21元/平米，與17年的13880元/平米相比下降5.3%。公司2019年前2個月公告的銷售均價12925元/平米，平均銷售價格繼續下降，其中2月份銷售均價已大幅下降至8473元/平米。
為何銷售快速增長，銷售價格卻下降明顯?“目前看，整個房地產全行業為了對沖周期影響和達到預期銷售，都在降價促銷，所以整個戰略方面看應該是以價換量，以降低利潤的方式來換取銷售額。”肖磊認為，整體來看，跟整個房地產行業的調整有關系，也跟企業的盈利能力有一定關系。
融資成本上升至7.94%
為解資金之渴，2018年陽光城持續通過多元化方式進行融資，包括資產證券化、中期票據、定向工具、永續債、銀行貸款等，其中成功發行多個國內首單證券化產品。
不過2018年整體融資環境進一步收緊，企業融資成本普遍上升，陽光城的平均融資成本上漲0.86個百分點到7.94%，克而瑞認為，與其他同等規模企業相比并不算低，未來融資成本還需進一步降低。
盡管融資收緊，但陽光城今年依舊尋求更加多元的融資渠道，發起多項融資。而大量的融資背后，也是陽光城對資金極度渴求的表現。
2018年，陽光城股權質押、高額擔保及倡議員工增持都被外界視為是資金承壓的表現。
肖磊認為，從這個方面來說，陽光城面臨諸多融資和信用方面的困難，處在較明顯的財務風險控制階段，但由于銷售額帶來的現金流動性還算可以，可能借助當前的現金流，做更多信用擴張和增加負債的事情，為房地產下一個困難時期做準備，同時也想給員工和市場傳遞信心，希望獲得更多支持，所以企業可能存在很大的危機感。
此外，陽光城集團自2014年開始布局多元化業務，已經拓展到醫療、產業、長租公寓、商業和教育等板塊。
然而，從總營收結構來看，隨著陽光城多元化業務的推進與逐漸成熟，房地產業務在總營收中占比仍然具有絕對性的地位，近五年房地產業務占主營業收入中的比重均高于90%，近三年在主營業務收入中的占比均在99%以上。2018年大部分多元化板塊都呈現收入增速低于成本增速的情況。
