近幾年，關于長租公寓隱瞞和誘導租客開啟“租金貸”服務的問題屢被曝光，不斷消耗著行業的社會公信力。近日，深圳長租公寓市場再度成為輿論焦點，深圳市市場監稽查局對深圳市蛋殼公寓管理有限公司開出《行政處罰決定書》，再度引起輿論廣泛關注。
據深圳市市場監稽查局調查核實，蛋殼公寓就長租公寓租賃與租客達成的合同，存在隱瞞和誘導“租金貸”業務、重復收取稅費、侵犯租客選擇權、剝奪糾紛申訴權、對租客中止合同規定過多責任、違反房屋所在地法院專屬管轄的規定等，隱瞞多方面的問題。而讓消費者在不知情的情況下選擇“租金貸”，是其中最核心的問題。
所謂“租金貸”，是指長租公寓公司和金融公司合作，金融公司預先把一年或者兩年的房租付給租客公司，之后租客再按月支付房租給第三方金融公司。由于“租金貸”涉及第三方，且易導致租客心存顧慮，因此很多長租公寓公司都采取各種手段，讓租客在不知情的情況下“享受”“租金貸”服務。
近年來，長租公寓頭部企業在經歷數輪融資，實現一定的市場占有率后，已進入精耕細作、打造品牌的常態經營期，企業一方面需要進一步搶占市場、擴大規模，另一方面需要加大營銷推廣、精琢品牌，從而使得很多企業或多或少地面臨資金問題。而目前，大部分公寓企業沒有機會去獲得銀行大額授信、發行資產證券化產品以及獲得融資。因此租金分期是很好的一個融資手段，每一家公寓企業都會或多或少去使用一部分，有些頭部公寓企業也把租金分期產品作為主要的融資手段。
“租金貸”對于蛋殼公寓來說，也是融資渠道的一種。公開資料顯示，從2015年到2018年，蛋殼公寓用3年時間讓自己擁有了10萬間房源蛋殼公寓，而今年的目標是管理30萬間公寓。對于規模要達到30萬間的蛋殼公寓來說，租金貸確實是不錯的金融杠桿。通過租金貸業務，蛋殼公寓就可以預先收取一年的租金，用于擴大規模。
總體來看，“租金貸”本身作為一種融資手段，在一定程度上緩解了租客的資金壓力，有較大的市場需求。據悉，銀行、互聯網金融機構、消費金融機構看好“租金貸”業務，近年來開始介入房租分期貸款市場。2017年年底，中信銀行、建設銀行等銀行紛紛推出住房租賃貸款產品，2018年5月工商銀行四川省分行與龍湖地產旗下的成都冠寓合作，在成都試點推出長租公寓房租信用卡分期付款業務。此外，支付寶、京東金融、元寶e家、平安好房等也介入其中。
然而，“租金貸”本身雖無所謂對錯，但長租公寓通過隱瞞、誤導和給予一定優惠的誘導的方式來推行“租金貸”，就嚴重侵害了租客的知情權和選擇權，從而與違法掛上了鉤。同時，租金貸也存在兩方面的社會風險：從宏觀來看，如中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松所指出的，“租金貸”客觀上形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風險大，不利于金融市場的穩健發展;從微觀來看，“租金貸”放大了長租公寓市場的資金杠桿，而風險則被嫁接到租客的身上，一旦長租公寓企業資金鏈斷裂，租客就將面臨被房東收回房子，拿不回租房押金，在無房可住的情況下，還需繼續還貸的不利情形，這極易導致大量租客抱團維權，從而釀成群體事件，影響到社會的安定。因此，長租公寓市場的規范，從“租金貸”透明化開始，已成為各地政府的共識。
2018年下半年以來，西安(樓盤)、杭州(樓盤)、上海、重慶(樓盤)等地都相繼發文規范“租金貸”業務，而深圳也在行動。2018年11月，深圳市發布了《深圳市房地產市場監管辦法(修訂草案征求意見稿)》，其第四十九條規定，主管部門應建立租賃資金監管制度，促進房屋租賃企業在商業銀行開設資金監管賬戶，由商業銀行對租金、保證金、租賃貸款進行日常監管。2018年12月，深圳市政府發布了《關于以更大力度支持民營經濟發展若干措施的通知》，也強調要“市區聯動整治‘二房東’哄抬房租行為，加強‘租金貸’監管”。而深圳市市場監管局也表示，將對長租公寓格式化租賃合同的合法、合規性加強監管和引導，滿足市民的安全、品質租房需求，引導行業良性發展。
從各地的政策來看，“租金貸”的監管的方向有兩個：一是允許長租公寓企業與第三方金融公司合作“租金貸”業務，同時政府出臺示范合同文本，要求合同文本中必須具有向租客明確提示“租金貸”風險的條款;二是直接將長租公寓企業與“租金貸”業務剝離，將租金貸凈化為租客與金融公司之間的民事行為，金融公司承擔相關風險提示義務。
