對(duì)于投資者來說，美好置業(yè)(000667)可沒有它的名字那么“美好”。因?yàn)槔^2017年?duì)I收、凈利潤雙下滑后，美好置業(yè)在過去的2018年仍未有改善。
2月27日晚間，美好置業(yè)發(fā)布2018年年報(bào)。據(jù)公告披露，美好置業(yè)2018年?duì)I業(yè)收入25.2億元，同比減少43.21%;實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤2.49億元，同比減少62.55%，每股收益0.10元。
不久前，美好置業(yè)董事長劉道明在亞布力論壇上表示，九十年代以前的房地產(chǎn)基本沒法住了，農(nóng)村的房子慢慢也要淘汰，還有中國人沒有房子基本找不到媳婦。這幾個(gè)原因讓中國的房子長期是看好的。“我個(gè)人的觀點(diǎn)是房地產(chǎn)二十年是沒有問題的。”
但美好置業(yè)卻未完成預(yù)想的年度目標(biāo)。房地產(chǎn)板塊方面，2018年其銷售簽約額為77.3億元，相較于2017年的31.6億元，增長233%。但其原本計(jì)劃額為100億元，完成率僅77%。
營收凈利潤均下滑
過去的2018年，房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，行業(yè)集中度加速提升，房地產(chǎn)企業(yè)分化明顯，美好置業(yè)的日子顯然也不好過。據(jù)其2018年報(bào)，美好置業(yè)2018年?duì)I業(yè)收入25.2億元，同比減少43.21%，凈利潤2.48億元，同比減少62.55%，延續(xù)2017年的下降之勢(shì)。
其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目仍為其貢獻(xiàn)主要業(yè)績，共收入23.24億元，占營業(yè)收入的92.21%;現(xiàn)代農(nóng)業(yè)收入566.6萬元，占比0.22%;而毛利率可達(dá)99%以上的城中村綜合改造項(xiàng)目營收8305萬元，對(duì)業(yè)績貢獻(xiàn)僅為3.30%，同比下降87.27%。
目前，美好置業(yè)共有五個(gè)業(yè)務(wù)板塊，包括房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、城市土地開發(fā)業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)業(yè)務(wù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、裝配式建筑業(yè)務(wù)。“裝配式建筑、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)業(yè)務(wù)板塊盡管處于業(yè)務(wù)培育期，但均已獲得可喜進(jìn)展。”其年報(bào)如此表述。
其中，公司位于武漢江夏、青島即墨的生產(chǎn)基地已建成投產(chǎn)。今年1月，美好裝配聯(lián)合主編的湖北、山東兩省疊合剪力墻結(jié)構(gòu)地方標(biāo)準(zhǔn)由兩省住建廳頒布。產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)業(yè)務(wù)板塊，2018年中標(biāo)成為湖北洪湖新灘美好未來新城(一期)PPP項(xiàng)目供應(yīng)商，目前完成新灘美好未來新城69平方公里總體規(guī)劃，并完成2018年土地征收任務(wù)。
但實(shí)際上，房地產(chǎn)仍是其主業(yè)，提供主要營收來源。裝配式建筑、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)板塊仍處于業(yè)務(wù)培育期，幾乎未開始貢獻(xiàn)利潤。
業(yè)績下滑背后，美好置業(yè)在拿地上也速度放緩。2018年，其計(jì)劃簽約2350畝土地、增加土地儲(chǔ)備約437萬平方米，但實(shí)際上簽約土地僅446畝，新增土地儲(chǔ)備16.63萬平方米。
而在過去的2016年、2017年，美好置業(yè)均未完成拿地計(jì)劃。據(jù)其年報(bào)披露，2016年，美好置業(yè)新增土地儲(chǔ)備完成率約26%;2017年完成率約11%。值得注意的是，華中區(qū)域是美好置業(yè)核心重點(diǎn)區(qū)域，但其2018年新增的4宗土地儲(chǔ)備分別位于蘇州和蕪湖。
重重壓力下，美好置業(yè)未完成預(yù)想的年度目標(biāo)。房地產(chǎn)板塊方面，2018年其計(jì)劃簽約金額100億元，實(shí)際完成77.3億元，完成率77%;計(jì)劃銷售面積86.3萬平方米，實(shí)際完成73.4萬平方米，完成率85%。
地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)緩慢
值得注意的是，營收下降，與其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目推進(jìn)緩慢有密切關(guān)系。據(jù)年報(bào)顯示，其于2014年、2015年開工的重慶“名流印象”、武漢“美好名流匯”依然處于在建狀態(tài);此外，2016年、2017年分別有2個(gè)、3個(gè)項(xiàng)目開工，均為“在建”狀態(tài)。
而這些地產(chǎn)項(xiàng)目仍需大量資金投入。截至2018年底，美好置業(yè)擁有在建、待建及竣工項(xiàng)目共12個(gè)，預(yù)計(jì)總投資301億元，實(shí)際投資183億元，還需要投入約118億元。目前，公司賬目上2018年末的貨幣資金僅為20.06億元。
除去房地產(chǎn)資金缺口待填，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)也“嗷嗷待哺”。去年5月份，美好置業(yè)宣布將投資20億元在湖北省監(jiān)利縣建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目;時(shí)隔2個(gè)月，其再次宣布將在洪湖市投資建設(shè)“雙水雙綠”生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，總投資規(guī)模約80億元。兩個(gè)項(xiàng)目投資預(yù)計(jì)在36個(gè)月內(nèi)完成。
美好置業(yè)此前對(duì)媒體稱，公司將按計(jì)劃逐年以自有資金分步實(shí)施，項(xiàng)目所需資金的20%～30%由公司自籌，其余部分將與相關(guān)政策性銀行合作，由其提供資金支持。不過，百億數(shù)目，對(duì)其來說并不容易。
目前，其已新獲得中國工商銀行8億的住房開發(fā)貸款授信審批。裝配式建筑板塊已相繼獲得工商銀行、中國銀行、青島農(nóng)商等金融機(jī)構(gòu)的長期(五年)固定資產(chǎn)貸款授信合計(jì)14.4億元;現(xiàn)代農(nóng)業(yè)板塊則在2018年底，取得中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行湖北省分行4億元的貸款審批。
過去一年，美好置業(yè)共融資42億，融資余額51.4億元，與2017年基本持平;首次發(fā)行中期票據(jù)并成功募集資金10億元，固定資產(chǎn)貸款較2017年增加11.8億元，公司年化融資成本控在10%以內(nèi)。目前，其負(fù)債合計(jì)153.04億元，與期初的97.41億元相比有所增加，資產(chǎn)負(fù)債率維持在66%。
此外，據(jù)年報(bào)披露，2018年度其一、二級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流入109.5億元，比2017年度增加70.1億元;經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額7.1億元，與2017年度負(fù)10億元相比明顯改善。業(yè)內(nèi)人士指出，盡管公司營收和凈利潤均下降，但現(xiàn)金流入、銷售簽約等指標(biāo)顯示出公司經(jīng)營的良好狀態(tài)。
第一財(cái)經(jīng)注意到，報(bào)告期內(nèi)公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與年度凈利潤存在重大差異。其原因在于，公司主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到收入確認(rèn)條件結(jié)轉(zhuǎn)利潤的時(shí)間，與項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件預(yù)收客戶房款的時(shí)間存在錯(cuò)配。開發(fā)項(xiàng)目交付前，預(yù)收客戶的房款計(jì)入本期經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量項(xiàng)目，但并不同比結(jié)轉(zhuǎn)凈利潤。
資金與業(yè)務(wù)發(fā)展承壓之下，美好置業(yè)調(diào)低2019年年度目標(biāo)。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上，其2019年計(jì)劃銷售面積77萬平方米，計(jì)劃簽約額95億元。“強(qiáng)質(zhì)量”、“降成本”、“提速度”之下，美好置業(yè)要走的路還很長。
