2018年，樓市在政策持續(xù)調(diào)控的背景下急劇變化，一二線市場的熱度持續(xù)下滑。進入2019年，土地市場回歸理性、新房供應(yīng)持續(xù)增長、降價潮涌，樓市形勢仍然向下。
以上海而言，同策研究院首席分析師張宏偉分析認(rèn)為，上海短期內(nèi)市場去化壓力增加了。首先，拿到預(yù)售證的新房庫存量達(dá)到700多萬平方米，比去年下半年600多萬平方米的供應(yīng)規(guī)模略有增長;其次，最近三個月的市場去化速度是14個月，去年下半年基本是12個月。
一線城市去化壓力仍在
以上海為例，其房地產(chǎn)市場存量去化壓力確在增加。同策研究院一份研報顯示，2019年1月上海市商品住宅供應(yīng)面積為40.25萬平米，同比下降9個百分點;成交面積為52.97萬平米，同比上升8個百分點。
根據(jù)上海商品住宅存量及3個月移動去化反映，2019年1月上海市存量為709.5萬平方米，三個月移動去化周期為14.08個月，去年下半年基本是12個月。商品住宅市場存量近兩年來創(chuàng)新高，市場去化壓力增大。
二手房卻不同。來自鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2月前10天，上海市場住宅類產(chǎn)品網(wǎng)簽471套，基本上與往年過年期間的市場行情類似;而上海鏈家2019年春節(jié)后4天帶看并不活躍，比2019年1月日均帶看量下降35.88%，比2018年春節(jié)后4天的日均帶看下降7.66%。
但二手房成交有上漲趨勢。2019年1月，上海鏈家的成交量環(huán)比上漲12.02%。成交均價與2018年12月相比小幅上漲，漲幅為2.20%，扭轉(zhuǎn)了2018年5月以來成交均價連續(xù)7個月的下跌趨勢。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，1月上海二手住宅成交1.65萬套，環(huán)比增加6.5%，同比增加39.6%。
張宏偉認(rèn)為，可能短期內(nèi)，二手房走勢強于新房，實際上這是因為置換導(dǎo)致的。從上海各大區(qū)域庫存的結(jié)構(gòu)來看，金山區(qū)和青浦區(qū)的去化壓力是最大的。市場如果繼續(xù)調(diào)整，房價拐點將在這兩個區(qū)域率先出現(xiàn)。
房企覬覦核心二線城市
作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，土地市場一舉一動的變化，都將成為影響房價的重要因素。反觀2018年，嚴(yán)苛的土地限制條件、長期調(diào)控政策不放松、資金壓力、融資環(huán)境、市場下行等一系列的原因，導(dǎo)致房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，土拍熱度出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變。一輪游、低溢價率、流拍、延緩出讓、國企托市等現(xiàn)象在下半年屢見不鮮，土地市場下行趨勢漸顯。以2019年2月15日出讓的福州7幅土地為例，7幅地塊中有三幅為此前流拍地塊。
根據(jù)2018年底上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《100城市土地市場報告》顯示，2018年11月份全國百城土地儲備規(guī)模達(dá)到超過11億平方米，土地儲備規(guī)模持續(xù)增加，全國百城土地儲備去化周期達(dá)到近19個月，呈現(xiàn)出明顯上升趨勢，后期不少城市將面臨土地儲備去化周期持續(xù)加長的壓力。
克爾瑞福州分析師張曙嬌分析認(rèn)為，就算是2月15日福州出讓的7幅土地價格比較理性，但房企前期啟動資金仍較高，對房企的資金和綜合實力要求較高。
通過計算，本次7幅地塊總體量約為180萬方，其中安置型商品房占比約為71%，除了01和02號地塊，其他地塊基本為住宅部分的90%，實際可售面積相當(dāng)少。但因為設(shè)置了“安置型商品房在一定期限內(nèi)賣不掉，可由政府回收”這一條件，變相“救市”也使得房企的競買熱情隨之增加。這些參與土拍的房企，賬面現(xiàn)金也比較充裕。
實際上，在過去一年的土拍市場中，鮮少見到福州系房企的身影。近年來，隨著本土房企土地儲備的消耗，為了鞏固市場地位和可持續(xù)發(fā)展，房企補倉意愿逐漸加強。比如陽光城、融僑(與首開合作參拍)、正榮等福州知名房企重現(xiàn)土拍現(xiàn)場，陽光城、正榮經(jīng)過多輪激戰(zhàn)，分別將宗地2019-02和宗地2019-03地塊收入囊中。而融信、寶龍雖然參與了卻一幅土地也沒有拿到。
需要指出的是，房企在過去兩年在福州所拿的高價地，仍有大部分尚未入市。據(jù)CRIC初步統(tǒng)計，近兩年福州主城區(qū)招拍掛市場成交的商住用地中，有六十多幅未面市地塊，還不包括收并購地塊、純商業(yè)用地和前幾年的未入市的地塊。而這部分地塊中，大部分在競買條件中明確要求在指定時間內(nèi)面市。2019年福州或?qū)⒂瓉硇卤P供應(yīng)潮。加之此前持銷期的新盤還有一定的庫存量，可選擇的房源量將十分充足。
