前兩年銷售額頻創(chuàng)新高的房企今年密集進(jìn)入交房期，武漢、成都、南京等地頻繁爆發(fā)質(zhì)量維權(quán)事件，就連曾經(jīng)是品質(zhì)保證的萬(wàn)科近日也發(fā)生了坍塌事故。到底是什么在促使房企不顧建筑質(zhì)量鋌而走險(xiǎn)?今后買房除了要為“買得起”發(fā)愁，是否還要為能否“活下去”擔(dān)憂?
萬(wàn)科年內(nèi)曝出多起質(zhì)量事件
萬(wàn)科9月在深圳的秋季例會(huì)會(huì)場(chǎng)高喊“活下去”，一度引發(fā)廣泛討論。然而，今年以來(lái)的一系列質(zhì)量安全事件，讓業(yè)主更擔(dān)心的怕是自己是否能“活下去”。
11月12日下午，廣東中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的一個(gè)萬(wàn)科在建項(xiàng)目發(fā)生地下室頂板局部坍塌事故。古鎮(zhèn)鎮(zhèn)官方通報(bào)稱，已確認(rèn)事故沒有造成人員傷亡，初步調(diào)查分析，坍塌原因是填土作業(yè)人員違反操作規(guī)程，且大型滿載平板車停放不當(dāng)，導(dǎo)致頂板過于集中荷載，造成局部坍塌。14日，萬(wàn)科道歉稱，工地已全面停止施工，排查安全隱患，確保交付客戶的是安全合格的房子。
據(jù)《投資者報(bào)》26日?qǐng)?bào)道稱，該萬(wàn)科項(xiàng)目業(yè)主發(fā)現(xiàn)，原本應(yīng)停工待查的工地每到夜間卻仍在偷偷施工，與此同時(shí)，業(yè)主的退房訴求也因或明或暗的阻力一次次落空。
這已不是萬(wàn)科今年以來(lái)第一次被媒體曝出質(zhì)量問題。
10月12日，據(jù)媒體報(bào)道，西安萬(wàn)科高新華府發(fā)生塌方，緊臨著一個(gè)工地基坑，深度大約10米左右，整段圍墻及綠化帶塌陷，塌陷區(qū)域距離單元門不到兩米，目測(cè)塌方路段長(zhǎng)約100米左右。對(duì)此，西安萬(wàn)科聲明稱，實(shí)際情況系西灃路一其他企業(yè)工地施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)基坑局部塌陷，波及西安高新華府小區(qū)與該工地相連道路出現(xiàn)局部沉降。
8月18日，武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園小區(qū)一住戶家中陽(yáng)臺(tái)突然出現(xiàn)垮塌現(xiàn)象。據(jù)住戶介紹，該房從交房至今不過6年，并且當(dāng)初全部為精裝交付標(biāo)準(zhǔn)。武漢萬(wàn)科表示，或許是施工過程中采用的二次澆注方式造成了陽(yáng)臺(tái)開裂。
更早前，今年1月，合肥萬(wàn)科森林公園錦庭的新房剛交付不足一個(gè)月，一場(chǎng)暴雪后入戶鋼結(jié)構(gòu)雨棚就倒塌了……
為何建筑行業(yè)事故頻發(fā)?
這些并不是孤立事件。國(guó)務(wù)院安委會(huì)辦公室通報(bào)的上半年全國(guó)建筑業(yè)安全生產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年共發(fā)生生產(chǎn)安全事故1732起、死亡1752人，事故總量已連續(xù)9年排在工礦商貿(mào)事故第一位。
近年的新房質(zhì)量問題，甚至連行業(yè)內(nèi)人士也不諱言。綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理李軍今年8月在博鰲房地產(chǎn)論壇上公開表示，他一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因?yàn)榻鼉赡甑姆课葙|(zhì)量是最差的。
為什么建筑行業(yè)事故頻發(fā)?甚至連知名房企也陷入坍塌黑洞?
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道指出，高周轉(zhuǎn)搶工期是背后的重要原因。周轉(zhuǎn)越快，利潤(rùn)越高;為了高利潤(rùn)，必須高周轉(zhuǎn)。多年前，萬(wàn)科是高周轉(zhuǎn)模式的領(lǐng)頭羊;“5986”就是當(dāng)初萬(wàn)科高周轉(zhuǎn)的數(shù)字密碼，拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出8成，產(chǎn)品必須6成是住宅。可惜，房子蓋得再快，總還有個(gè)限度。一旦越過紅線，事故就難以避免。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，高周轉(zhuǎn)企業(yè)更要注意質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)把控，不能盲目下指標(biāo)，壓縮工期，要避免出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象，以免欲速則不達(dá)。
房企錢緊：今年進(jìn)入償債高峰期
高周轉(zhuǎn)難以遏制或與不少房地產(chǎn)企業(yè)感受到“錢緊”的壓力有關(guān)。連財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的萬(wàn)科今年以來(lái)也感受到了壓力。今年9月，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮不無(wú)焦慮地指出，萬(wàn)科今年設(shè)定了6300億回款目標(biāo)，目前完成不到一半。從萬(wàn)科的財(cái)報(bào)可見，截至三季度末，其資產(chǎn)負(fù)債率升至84.93%，從2014年以來(lái)已連續(xù)四年增長(zhǎng)，也是其上市以來(lái)的最高值。
另一方面，房地產(chǎn)牛市時(shí)各大房企瘋狂發(fā)行的債券，2018年已逐漸進(jìn)入償付高峰期。
恒大研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，未來(lái)4年是房企償債兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億、6.1萬(wàn)億、5.9萬(wàn)億和3.4萬(wàn)億，2022年及以后總計(jì)僅0.9萬(wàn)億。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來(lái)4年集中到期;公司債2015-2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。
海通證券報(bào)告顯示，2018 年三季度末A股地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)比率是1.48 倍。2018年三季度末A股地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債率為239.2%，當(dāng)前開發(fā)商的負(fù)債水平處于持續(xù)回升態(tài)勢(shì)。
央行也注意到房地產(chǎn)行業(yè)杠桿風(fēng)險(xiǎn)問題。近日，央行發(fā)布《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2018)》(下稱“報(bào)告”)明確指出，我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)率過高等風(fēng)險(xiǎn)要關(guān)注。
而且，今后房企借錢或許越來(lái)越不容易了。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道消息，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則認(rèn)為，關(guān)于房企的融資渠道監(jiān)管未來(lái)可能會(huì)有所加強(qiáng)，重點(diǎn)會(huì)監(jiān)管資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，并可能加大對(duì)于違規(guī)金融機(jī)構(gòu)的處罰力度;房產(chǎn)調(diào)控不放松的大背景下，針對(duì)房企的融資仍然不會(huì)“網(wǎng)開一面”，更多上市房企通過發(fā)債等再融資方式或被暫停審核，目前融資成本不斷偏緊的現(xiàn)狀仍將持續(xù)。
