央行降準(zhǔn) 樓市解渴？
10月7日，央行宣布降準(zhǔn)。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)也高度密切關(guān)注本輪降準(zhǔn)給樓市帶來的影響。此前長期處于緊縮狀態(tài)下的貨幣政策讓眾多房企正在感受資金鏈緊繃的壓力。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪降準(zhǔn)將起到穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的作用。同時(shí)降準(zhǔn)無疑給地產(chǎn)行業(yè)發(fā)出了積極信號。降準(zhǔn)將有利于降低房企的貸款成本，從而提高開工量，減少土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象;降準(zhǔn)或多或少會(huì)刺激銀行對于個(gè)人按揭貸款發(fā)放力度的增加;另外，對一些地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，如長租公寓、集體用地建設(shè)等貸款融資都有積極作用。
地產(chǎn)或間接受益
10月7日，央行宣布自10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，置換約4500億元MLF，并釋放7500億元增量資金。央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)的主要目的是優(yōu)化商業(yè)銀行和金融市場的流動(dòng)性結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。
此前4月17日，央行已進(jìn)行過一次降準(zhǔn)置換MLF，釋放了4000億元增量資金。對此，外界預(yù)測算上本輪更大規(guī)模的降準(zhǔn)，貨幣政策可能有松動(dòng)跡象。
對此，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，再次降準(zhǔn)置換MLF并不意味著貨幣政策取向發(fā)生改變，穩(wěn)健中性的貨幣政策取向保持不變。本次降準(zhǔn)仍屬于定向調(diào)控，降準(zhǔn)釋放的部分資金用于償還中期借貸便利，屬于兩種流動(dòng)性調(diào)節(jié)工具的替代，而余下資金則與10月中下旬的稅期形成對沖，因此，在優(yōu)化流動(dòng)性結(jié)構(gòu)的同時(shí)，銀行體系流動(dòng)性的總量基本沒有變化。
一位財(cái)經(jīng)人士分析表示，穩(wěn)健中性的貨幣政策，意味著不搞大水漫灌，央行這一輪降準(zhǔn)目標(biāo)是保證市場的流動(dòng)性，精準(zhǔn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注水，目標(biāo)不是樓市、股市。只要房地產(chǎn)市場調(diào)控不松，央行降準(zhǔn)預(yù)計(jì)對房地產(chǎn)市場的影響非常有限，房地產(chǎn)企業(yè)仍應(yīng)做好過冬的準(zhǔn)備。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，此次降準(zhǔn)不是貨幣政策的全面轉(zhuǎn)向，還需要繼續(xù)看后續(xù)，但樓市必然有所獲益。
“按照以往的經(jīng)驗(yàn)，樓市依然會(huì)獲益。”易居智庫市場研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，此前每一次降準(zhǔn)，無論是直接還是間接，樓市都會(huì)有較為積極的反應(yīng)。本次降準(zhǔn)的宏觀背景，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速的進(jìn)一步放緩。同時(shí)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)得到基本控制。
緩解無錢拿地
和碩地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，降準(zhǔn)有利于流動(dòng)性的寬松，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，將形成一定的支撐，有助于穩(wěn)定樓市，提高開工量，減少各地頻出的土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象。
資料顯示，一段時(shí)間內(nèi)，房企拿地的積極性有所減弱。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1-8月，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)深化，加之房企融資環(huán)境收緊、償債壓力不斷加大，房企拿地更加理性，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優(yōu)質(zhì)地塊遭遇流拍。
相關(guān)機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-8月，全國300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，占推出土地宗數(shù)的4.8%，較2017年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。
北京土地市場也表現(xiàn)不盡如人意。據(jù)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，北京土地供應(yīng)合計(jì)17宗，供應(yīng)建設(shè)用地總面積為126.36萬平方米;土地成交合計(jì)31宗，成交建設(shè)用地面積總計(jì)為262.88萬平方米。與2017年上半年65宗供應(yīng)用地相比，土地供應(yīng)數(shù)量減少73.85%，供應(yīng)建設(shè)用地面積相應(yīng)減少70%;土地成交數(shù)量減少36.73%，成交建設(shè)用地面積減少22.86%。
業(yè)內(nèi)人士分析，成交下滑與供應(yīng)有關(guān)，但開發(fā)商拿地預(yù)期下降也是事實(shí)。
全國范圍內(nèi)，包括融創(chuàng)、恒大、泰禾在內(nèi)的眾多千億房企在今年前9個(gè)月拿地?cái)?shù)量都有明顯下滑。恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前表示，恒大戰(zhàn)略正在從三高一低向三低一高模式轉(zhuǎn)變，其中最主要的核心就是降負(fù)債。恒大今年上半年負(fù)債率大幅下降的原因之一，就是得益于企業(yè)在土地儲(chǔ)備的擴(kuò)張速度上有所降低。
融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌也公開表示，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)便是在于買貴了地。融創(chuàng)避免接盤高總價(jià)、高溢價(jià)、高單價(jià)的“三高”項(xiàng)目。
今年上半年，拿地排行榜單排名前十名開發(fā)商中，國企央企占比達(dá)到一半，這在以前并不多見。這得益于貨幣趨緊的背景下，國企融資成本和渠道優(yōu)勢的同時(shí)，也反襯出市場整體的資金壓力。
“房企拿地謹(jǐn)慎與資金緊張直接相關(guān)”，嚴(yán)躍進(jìn)表示，降準(zhǔn)后將有效降低企業(yè)的貸款成本，對于部分中大型開發(fā)商獲取商業(yè)銀行信貸是有較為積極的作用的，有助于企業(yè)獲得新資金來源。
房企仍舊為錢所困
本輪降準(zhǔn)目標(biāo)并非“救市”，說“穩(wěn)市”還差不多。相關(guān)人士指出，對于房企而言，短期內(nèi)借助外來資金迅速改善趨緊的資金狀況難度依舊很大，開發(fā)商仍需“自救”。
實(shí)際上，加速回款已是當(dāng)前房企的共識(shí)。開發(fā)商包括品牌房企在內(nèi)，全國范圍內(nèi)房企打折促銷政策不絕于耳。北京樓市上，國慶期間包括萬科、城建、恒大均推出“多盤聯(lián)動(dòng)”價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)，北京市場上，單個(gè)樓盤的優(yōu)惠促銷更是不勝枚舉。
其中，部分城市的樓盤甚至打出了7折左右的“深折”，一些城市房價(jià)整體下探趨勢開始顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，如果市場依舊沒有回暖跡象，預(yù)計(jì)四季度房企降價(jià)的大趨勢將在更多城市和項(xiàng)目上得以體現(xiàn)，即便當(dāng)前各地已有因樓盤降價(jià)而引發(fā)維權(quán)的情況出現(xiàn)。
此外，為改善資金狀況，一些房企在內(nèi)地A股上市日益困難的情況下，眾多中小房企爭相赴港尋求上市。9月，恒達(dá)集團(tuán)、銀城國際、德信中國紛紛向港交所遞交IPO上市申請。截至目前，今年以來已有8家房企開啟赴港上市計(jì)劃。但這些房企也將面對港股普遍對內(nèi)房企估值并不理想的現(xiàn)實(shí)。
另一些房企則在年內(nèi)尋求發(fā)行超短期融資券。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8-9月內(nèi)就有江蘇中南建設(shè)、富力地產(chǎn)、華夏幸福等多家品牌房企發(fā)布公告稱，擬發(fā)行或發(fā)行25億-100億元不同規(guī)模的超短期融資券。
業(yè)內(nèi)人士分析，此類債券優(yōu)勢是到賬快，缺點(diǎn)則是還款周期短，一般還款期為270天。如果不是為應(yīng)急，并非最佳選擇。
有專家分析，當(dāng)前三四線城市受棚戶區(qū)改造規(guī)模下降影響已開始回落;地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)以及銀行信貸控制影響，部分二線城市房地產(chǎn)市場加快回落;一線城市房地產(chǎn)保持價(jià)格陰跌、成交量收縮的冰封狀態(tài)。
面對當(dāng)前的局面，萬科甚至喊出“活下去”的口號。以萬科為代表的房企把回款指標(biāo)當(dāng)作了超越銷售額、利潤等指標(biāo)的最核心指標(biāo)。截至目前，萬科年內(nèi)6300億元回款目標(biāo)完成尚未過半。
隨著融資環(huán)境日益收窄，高度依賴資金支持的房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)顯得形勢嚴(yán)峻。降準(zhǔn)未來對地產(chǎn)行業(yè)的影響絕非普惠，收益的仍是那些有規(guī)模有實(shí)力的大品牌企業(yè)。郭毅認(rèn)為，資金仍將向龍頭房企集中，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面會(huì)得到強(qiáng)化。
“降準(zhǔn)以后，或多或少會(huì)刺激銀行對于個(gè)人按揭貸款發(fā)放力度的增加。同時(shí)，降準(zhǔn)將帶來長租公寓項(xiàng)目、農(nóng)村集體建設(shè)用地等地產(chǎn)周邊創(chuàng)新業(yè)務(wù)的利好。”嚴(yán)躍進(jìn)如是表示。
