一位曾從事過房地產行業的人士說，廈門房價的這一輪下跌，就是一個投資客逐步退出的過程。而廈門樓市，也終將回歸理性。“就像大海的潮水，有漲有落，只不過潮退了，就可以看出誰在裸泳了。”
在一場大雨之后，立秋之后的北京已經有了絲絲涼意。而在廈門，高溫日比往年幾乎多了一倍。8月以來，被稱為“夏日魔王”的副熱帶高壓持續統治著廈門。而讓廈門處于全國輿論漩渦的卻并不是它持續的高溫，而是關于房價“暴跌”的傳聞。這些天，島上的人們，無論是身處鬧市中的星巴克、麥當勞還是在環島的海濱浴場，都在爭論著廈門房價的走勢。
林釗是廈門一家房地產自媒體的主編。他這兩天格外忙，無數的外地朋友打電話問他廈門樓市“崩盤”的情況。“廈門的樓市是在調整，是在最嚴格的限購限售令下，廈門樓市的投資客已經沒有生存空間。一部分泡沫在破滅，但絕對不是崩盤。對于崩盤論，我們很氣憤，準備寫文章反擊。”
8月初，“廈門樓市崩盤”被市場熱議，有自媒體報道稱“廈門地價相比2016年幾近腰斬，2016年的高價地有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本甩賣，相比2017年3月高峰期，島內每平米已經下降了1萬元-1.5萬元/平方米，島外下跌6000-1萬元/平方米”。一些評論文章更是直言廈門樓市“崩盤”、“神話”破滅。
廈門樓市到底怎么了?記者日前來到廈門，探訪樓市的真實情況。
中介
“房價比高峰時每平方米降了約1萬元”
8月9日，廈門思明區蓮岳路上的一家千千房中介門店經理李佳告訴北青報記者，廈門房價的確降了，她所在門店主要代理的幾個小區比如育秀里、蓮岳里現在均價在四萬八左右，比高峰時期降了大約1萬元每平方米。蓮岳里一套兩室兩廳66平方米的房子，賣300萬元，還有議價空間，附近有松柏一小這樣的優質小學，已經掛了好些日子還是無人問津。“以前都是好幾個人搶一套房，門店都擠滿了，現在店里來看房的人很少，一個月也難成交幾套房。”
思明區麥田房產體育路店的一名業務經理劉偉則表示，今年小區的掛牌價每平方米差不多跌了5000元左右，跌幅在10%左右。沒有傳聞中的那么厲害，下跌比較厲害一般是那種過度炒作的“老破小”，一些品質比較好的小區調整幅度很小。“與其說是全面暴跌，不如說廈門樓市開始分化，房產交易開始趨于理性。”
廈門湖里區的一個中介也表示，島內房價普遍跌了1萬元每平方米，島外跌了5000元到10000元每平方米左右。由于議價空間變大，二手房掛牌價和實際成交的價差也比較大。“買房的客戶都會參考2016年底的價位，高于2016年底的價格都很難成交。如果下跌持續，去年廈門最猛的一波漲幅將被抹平。”
從統計數據上來看，今年1-7月，廈門二手住宅掛牌均價分別為50908元、51000元、51060元、49245元、 49206元、49117元及48494元。廈門房地產聯合網數據顯示，2018上半年廈門二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%;與2017年下半年相比，環比下跌25.42%。
北青報記者注意到，在廈門的許多資訊網站，許多業主直接掛出房源賣房。“大降65萬急售”“一口價、打八折”“誠心買條件還可以談”等字眼頻繁出現在賣房信息中。一名中介人士稱，目前許多房東急著拋售房子，買房人多次下調房價或者承諾保稅已經非常普遍。
“但客戶普遍的心理是買漲不買跌”，李佳對北青報記者表示，由于沒有成交量，廈門的好多小的房產中介門店都已經沒有了生意，許多門店的員工都開始轉行，一位做了好多年房地產經紀的朋友前幾天剛轉型去做保險了。
買房人
“再等等，不要當最后的接盤俠”
雖然樓市成交慘淡，廈門卻不乏在觀望中猶豫的買房群體。姚雯是廈門的一位公務員，2013年在廈門島外集美區買了一套房子，不到五年，她150萬元左右買的70平方米的兩居室在去年高峰時期已經升值到了近300萬元，由于考慮到孩子上學的問題，她一直想把房子置換到島內。這兩個月，她一邊尋找新房，不斷在島內看房，一邊在著手賣房。
這兩個月，姚雯感覺她是陷入了一個兩難的境地。一方面是自己的房子掛出去以后無人問津，在跟中介商量之后，她把價格降到了260萬元，來了幾個看房客，其中有一個要價240萬元，結果一猶豫，這位看房人就已經在同小區定了另外一套房，已經交完定金了。另一方面，島內的中介天天給她打電話，推銷特價房，打折房。
姚雯所在小區出售的房源有二十幾套。她說，“以前是賣方市場，看中的房源一猶豫就被人搶走了，現在壓力轉移到了賣房人身上了。買賣雙方的心理博弈已經悄然發生了逆轉。買房人現在都不著急，慢慢挑，中介現在都反過來幫著買房人砍價。”
姚雯說，她的孩子明年幼升小，還有大約半年多的時間，她還可以再觀望觀望。
在廈門從事教育行業的王楠也是觀望群體的一員，她原本打算入手一套島內的小一居，但親戚朋友們都勸她再看看，廈門的樓市過去幾年漲的太多了，現在的下跌可能才剛剛開始。“我好多朋友都勸我，寧可再等等，等這一波降價潮穩定下來，不要當最后的接盤俠。”
開發商
“在廈門拿地越來越艱難”
廈門翔安區位于廈門島的北部，按照廈門城市總規劃，廈門將構建起“一島一帶雙核多中心”的組團式海灣城市，翔安新城將作為廈門城市副中心，承擔東北部發展的重任。一條10分鐘左右車程的隧道連接了廈門島與翔安新城。過去兩年，這里是房地產開發的一個熱點區域，各大開發商紛紛砸重金在此購地，呈抱團之勢。許多房地產觀察人士將這里的地價和房價的變動視為廈門樓市的風向標。
公開信息顯示，今年7月2日，翔安X2018P01地塊最終成交總價達15.98億元，樓面價21182元每平方米，被海晟奪得。翔安X2018P02地塊，被特房以總價17.02億元、樓面價19814元每平方米競得。這兩宗土地出讓后引起市場熱議。
因為，在不到一年前，2016年8月26號，離此處不遠的地方，2016XP06地塊由融創以30.76億元、樓面價為37512元每平方米競得，溢價率142%。翔安2016XP04地塊由廈門融僑以42.18億元的總價競得，樓面價38345元每平方米，溢價率139.66%。
雖然這兩個時期拍賣的地塊區位屬性并不完全一致，但廈門地價“腰斬”的傳聞即由此而來。中原地產首席分析師張大偉就認為，2016年地塊和2018年新出讓地塊相比，一個位于地鐵環繞的熱點新城，一個直線距離在2.4公里至2.8公里的非熱點區域。但廈門地價的下跌在廈門房地產業內人士看來已是不爭的事實。
廈門克而瑞機構相關數據顯示，近兩年廈門土地樓面價確實直線下滑，2018年最新的全市平均樓面價為21879元每平方米，相比2017年下降近兩成，與2016年的頂峰時期相比，則下降約三成。
多名廈門開發商人士告訴北青報記者，廈門地價的下降主要受土地拍賣政策的影響。7月2日，廈門出臺“一次性銷售”土拍限制，10萬平方米以下住宅用地必須一次性銷售。這對開發商傳統的售樓方式起了顛覆作用。以前開發商都是一塊地分多次銷售，可以根據行情的變化調節銷售量和價格，以后就要一次性開盤，統一入市，開發商面臨的不確定性一下提升了很多。尤其是現在地價高企、樓市不穩的時期，開發商會非常被動。
“開發商捂盤惜售的空間被堵死了。這是一個針對性很強的調控措施。”多名廈門房地產人士坦言。
廈門一名房地產開發商表示，他們對目前的廈門樓市已經感覺到了危險，多數中小開發商都已經不敢在廈門拿地了。“在廈門拿地越來越艱難，不確定性也大，我現在已經放棄了廈門市場，轉戰鄭州。現在好多原來在廈門的開發商都轉戰鄭州、合肥這樣的中部城市。”
售樓處營銷人員
“開發商是在虧錢賣房”
8月8日，北青報記者來到翔安新城，經過過去兩年開發商的拿地潮，這里樓盤林立，云集了融創、世茂、融僑等知名開發商，據某地產網站不完全統計，這里有20多個樓盤正在開盤或者是等待開盤。寬闊的馬路上并沒有多少行人，只有建筑工人在工地上頂著酷暑在施工作業。
北青報記者以看房客的身份走訪了融創東南府(2016XP06地塊)和附近的世茂國風長安。在這兩個售樓處，北青報記者剛一停車，營銷人員就過來打傘，非常熱情。
世茂國風長安售樓處營銷人員隨即介紹起樓盤的情況：“我們這個樓盤位于翔安南部新城，緊鄰具有‘海綿功能’的鼓鑼公園，小區不遠處有在建的兩條地鐵，距離正在建設中的廈門新機場只有10公里左右，離海岸線只有幾百米，從廈門島穿過翔安隧道一出來拐幾個彎就到了小區，未來升值潛力大”。
該營銷人員介紹，小區的樓盤分為兩大部分，兩棟高層和十棟疊墅，高層目前正在銷售中，疊墅有5棟已經售罄，一棟正在熱銷，另外4棟暫時還沒有開盤。由于政府房地產調控之后的限價，高層的均價就在3.6萬到3.8萬元每平方米之間，帶精裝修。而這個地塊是37512元每平方米的拿地樓面價，非常便宜。而疊墅的產權面積在110-150平方米，總價大約在500萬元到800萬元每套。“開發商是在虧錢賣房，只當作是向客戶讓利了。”
北青報記者觀察發現，前來看房的客戶寥寥無幾，一個小時之內都沒看到有其它看房客前來，售樓處工作營銷人員大都在閑聊或者刷手機。
北青報記者了解到，由于附近樓盤眾多，開發商面臨的競爭激烈，再加上樓市觀望情緒濃厚，開發商采取了贈送產權面積等促銷手段，部分開發商還對后期開盤的項目進行了降價。8月8日，北青報記者詢問融創東南府和世茂國風長安的營銷人員前期售罄樓盤的價格等銷售信息，營銷人員均三緘其口，并表示這些信息上頭已經收走，目前沒法調閱。
新景祥廈門市場研究中心一份報告顯示，廈門樓市下半年有多個新項目將入市，且部分地塊要求一次性取得預售許可證，商品住宅供應量有望迎來小高峰。新房銷售市場的競爭將更加激烈。
炒房客
“這輩子最失敗的生意就是去廈門炒房”
廈門樓市的這一輪調整，很多炒房客被深度套牢。他們中的多數人，沒有想到調整會來得這么快。
2016年，廈門的樓市還異常火爆。龍巖、漳平、泉州許多企業家都抱團前往廈門炒房。作為一個常年生活在閩西小山村的農民，鐘明從未想過自己有一天會在廈門買房，他更沒有想到的是，這只是他噩夢的開始。
鐘明是福建龍巖人，做了多年的農產品貿易，后來和人合伙成立了一家農業公司，承包經營近百畝土地種植煙草和經營果樹、仙草等，公司一年大概能給他帶來30多萬元的利潤。
2017年年初，他用廈門親戚的購房資格在廈門同安投資了一套房產。他全款購買的這套房子花了180多萬元。其中100萬元是他多年經營農業的積蓄，30萬元是金融公司的借款，還有50萬元的民間高利貸。鐘明說，他當時預測購入的房產至少還能漲50%，要是能翻倍的話就抵得上辛辛苦苦干農業很多年。
剛開始，他買入的房子還在漲價，市值達到了200多萬。隨著廈門樓市的火爆，廈門的房地產調控措施也步步趨緊。在2016年出臺的限購基礎上，廈門陸續出臺政策加碼調控，一次比一次嚴厲，2017年3月25日起，廈門新購買的住房，需取得產權證后滿2年方可上市交易。廈門也成為全國范圍內首個對居民購房出臺“限售”政策的城市。
鐘明說，樓市的調整剛開始征兆并不明顯。直到幾個月前，賣房的越來越多，價格也一路下行。鐘明在同安購入的房產也跌回了成本價，除去稅費，現在賣出肯定虧本，而他目前光利息已經支付了30多萬元。由于競爭的激烈，鐘明的農業公司今年盈利大幅下降。這些利潤現在全部用來支付貸款的利息。他不但全部資產被房產套住，他每年還要支付的利息超過15萬元。
農民企業家鐘明已經被廈門樓市深度套牢。他說，“這輩子最失敗的生意就是去廈門炒房”。
前地產人士何斌告訴北青報記者，像鐘明這樣的例子在廈門很多，并且不算極端。在過去幾年樓市的高峰期，眾籌炒房、集資炒房在廈門是個非常普遍的現象。“我當時勸住了好多人，但最鬧心的是自己的妹妹沒有勸住，現在也被套牢了。”
何斌說，前幾年，廈門樓市火爆的時候，民間的金融借貸非常發達，做民間借貸的公司非常多，隨著樓市的降溫，這些公司現在銷聲匿跡了，都改行做其它項目了。
廈門思明區體育路附近的某房產中介門店一名經理告訴北青報記者，就在前兩個月，藍灣國際的一名業主，1000多萬元的房子直降100多萬元甩賣。雖然房子賣了近900萬元，但后來知道這名業主光網貸就欠了800多萬元，已經扛不住了。
這名經理說，他平常能接觸到很多這樣的例子，去年進入的那些炒房客，現在普遍大套要虧100萬才能出手，小套也要虧50萬元左右。
何斌說，廈門房價的這一輪下跌，就是一個投資客逐步退出的過程。而廈門樓市，也終將回歸理性。他指了指不遠處的海岸線說：“就像大海的潮水，有漲有落，只不過潮退了，就可以看出誰在裸泳了。”
記者手記
廈門樓市不是崩盤而是分化
福建是我的家鄉，在廈門有很多朋友和同學，相比網絡媒體特別是自媒體對廈門樓市“暴跌”狂歡式的報道，這些真實生活在廈門的朋友們反而顯得平靜。正如文中何斌所說的，廈門房價的這一輪下跌，就是一個投資客逐步退出的過程。而且廈門樓市的調整也并不是全面的、崩盤式的，其實更多是樓市的分化。前期那些被過度炒作的，尤其是那些“老破小”，的確下降幅度很大，但很多品質比較好的樓市，價格依然比較堅挺。
當“房住不炒”已經成為房地產調控的核心邏輯。泡沫的破滅就是一個必然的過程。廈門樓市有沒有泡沫?無論房價以后會怎么走，但就目前而言這是個不爭的事實。大量炒房團的存在就是最好的例子。據易居研究院、CRIC等所統計的80個城市中，廈門高房價與實際收入的偏離度達到41%，位居首位。
來自福建龍巖的互聯網精英，美團點評CEO王興近期曾在其“飯否”朋友圈對房地產有一個精彩的點評：“房地產泡沫對國民經濟的巨大傷害實際上并不在于泡沫破滅以后房價下跌導致的資產價格的巨大縮水，而是在于泡沫破滅之前房價虛高導致的社會資源的巨大錯配。”
房價高企其實是不利于一個城市的長遠發展的。比如人才的流失，這次在廈門，多位采訪對象提到在廈門奮斗多年最終苦于高房價而逃離廈門的例子。今年7月，廈門出臺“廈門人才新政45條”，給予符合條件的人群以購房資助。同時，控房價方面也走在全國的前列，并收到了實效。但單純靠行政手段控房價并不是長久之計，房地產調控的核心在于建立長效機制，最終實現“住有所居”。
